Direito Imobiliário

O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — é tributo municipal devido na transferência onerosa de imóveis e direitos reais. O contribuinte, pela regra predominante nas legislações municipais, é o adquirente. O fato gerador, segundo entendimento consolidado do STF, ocorre no momento do registro da transmissão na matrícula do imóvel.

A base de cálculo foi objeto do Tema 1.113 do STJ, julgado sob o rito dos recursos repetitivos: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação automática ao valor venal do IPTU, e o município não pode arbitrar previamente o valor com respaldo em pauta unilateral.

Quanto ao Tema 796 do STF (RE 796.376/SC), a tese firmada é específica: a imunidade do ITBI prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Esse precedente tem impacto direto em estruturas de holding patrimonial — quando o valor dos imóveis aportados supera o capital subscrito, a parcela excedente pode ser tributada. Os contornos exatos da aplicação do Tema 796, especialmente em relação a discussões sobre valor venal e base de cálculo, continuam em construção pela jurisprudência. Aprofundamento sobre integralização e holding patrimonial está na página de Holding Patrimonial.

A escritura pública é instrumento lavrado em tabelionato de notas, com fé pública, presença das partes e exigências formais. O art. 108 do Código Civil exige escritura pública, em regra, para a transmissão de imóveis com valor superior a trinta salários mínimos — é, portanto, a forma jurídica adequada para a maioria dos negócios imobiliários.

O contrato particular é instrumento assinado pelas partes diretamente, com ou sem reconhecimento de firma. É admitido como base para a relação jurídica, mas, isoladamente, não basta para transferir a propriedade. Há exceções legais relevantes: financiamentos imobiliários celebrados com bancos podem ser registrados como contrato particular com força de escritura pública (Lei 4.380/1964 e Lei 9.514/1997), e contratos de promessa de compra e venda podem ser registrados na matrícula gerando direito real à aquisição.

A diferença prática mais importante: a escritura pública, depois de registrada, transfere a propriedade. O contrato particular, em regra, gera apenas obrigações entre as partes. A transferência efetiva do domínio depende sempre do registro na matrícula do imóvel. Detalhes na página de Compra e Venda.

Esse é talvez o ponto mais frequentemente mal compreendido em direito imobiliário. No sistema brasileiro, a transmissão da propriedade de imóvel não ocorre com o pagamento do preço, com a entrega das chaves, com a posse mansa, nem mesmo com a assinatura da escritura pública — ocorre apenas com o registro dessa escritura no cartório de registro de imóveis competente. É o que dispõem o art. 1.227 e o art. 1.245 do Código Civil.

A consequência prática é direta: enquanto a escritura não é levada a registro, juridicamente o imóvel continua em nome do vendedor. Isso significa que, nesse intervalo, o imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor, ser objeto de inventário em caso de falecimento, ser revendido a terceiro de boa-fé que registre primeiro, ou ser arrastado para discussões com credores do alienante.

Essa regra protege a segurança jurídica do mercado: o registro é público, oponível a todos, e permite que qualquer interessado verifique a titularidade real do imóvel. Mas exige diligência: comprou, registrou. Sem o registro, o que se tem é um direito contra o vendedor — não a propriedade.

A Lei 13.786/2018 — conhecida como Lei do Distrato — disciplinou pela primeira vez, de forma específica, o desfazimento de contratos de aquisição de unidade autônoma em incorporação imobiliária e em loteamento. Antes dela, a matéria era resolvida casuisticamente pelos tribunais, com larga aplicação do CDC e de princípios gerais.

A nova lei estabelece, para incorporações com patrimônio de afetação, retenção máxima de 50% do valor pago pelo adquirente em caso de desistência por sua iniciativa. Para incorporações sem patrimônio de afetação, a retenção máxima é de 25%. A lei também prevê prazos para devolução, formas de pagamento (à vista ou parcelado) e cláusulas obrigatórias em contratos celebrados após sua vigência.

Importante observar que a aplicação da Lei 13.786/2018 alcança apenas contratos celebrados a partir de sua vigência (em dezembro de 2018). Para contratos anteriores, prevalecem os parâmetros construídos pela jurisprudência, especialmente pela Súmula 543 do STJ, que tratava da devolução em parcela única e do percentual de retenção. A escolha estratégica entre invocar uma ou outra base depende do caso concreto. Detalhes na página de Construtoras e Incorporadoras.

A alienação fiduciária de bem imóvel, instituída pela Lei 9.514/1997, é hoje a garantia mais utilizada em financiamentos imobiliários no Brasil. Funciona da seguinte forma: o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel adquirido, mantendo a posse direta. Quitada a dívida, a propriedade volta automaticamente para o devedor. Em caso de inadimplemento, o credor pode promover a execução extrajudicial, sem necessidade de processo judicial.

O procedimento da execução extrajudicial está nos arts. 26 e seguintes da Lei 9.514/1997: notificação do devedor pelo cartório de registro de imóveis para purgação da mora em 15 dias; persistindo o inadimplemento, consolidação da propriedade em nome do credor; e, em seguida, leilão público em duas etapas, com prazos e valores mínimos previstos em lei. Não havendo arrematação, a propriedade fica com o credor.

A Lei 14.711/2023 — Marco Legal das Garantias — atualizou aspectos da execução extrajudicial, criou a alienação fiduciária superveniente (sucessivas alienações sobre o mesmo imóvel) e introduziu execução extrajudicial para créditos garantidos por hipoteca, dentre outras inovações. O entendimento majoritário dos tribunais reconhece a constitucionalidade do procedimento, mas exige rigor formal nas notificações e nos editais — falhas nessa fase frequentemente embasam a anulação do leilão. Detalhes na página de Leilão Imobiliário.

Sim. A cota condominial tem natureza propter rem — obrigação vinculada à própria coisa — e o STJ consolidou a aplicação do art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990 à cobrança de cotas condominiais, considerando-as "contribuições devidas em função do imóvel familiar". O dispositivo, em sua redação literal, refere-se a impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições — a aplicação à cota condominial decorre de interpretação consolidada na jurisprudência majoritária. Em ação de cobrança de cotas condominiais inadimplidas, o próprio apartamento ou casa pode ser penhorado e levado a leilão, ainda que seja a residência única e principal da família.

A obrigação acompanha o imóvel: se o devedor vende ou transfere o bem, o adquirente passa a responder pelas cotas em atraso, salvo pactuação específica e ressalvada a discussão sobre boa-fé. Em arrematações em leilão, o entendimento dos tribunais é de que as dívidas condominiais anteriores podem ser oponíveis ao arrematante, exceto quando o edital prevê expressamente sua quitação pelo produto da arrematação.

A defesa em ações de cobrança não passa, em regra, pela alegação de bem de família — passa por discussão sobre o valor cobrado, regularidade das assembleias que aprovaram despesas, prescrição de parcelas antigas (cinco anos, conforme art. 206, §5º, I, do Código Civil) e possibilidade de revisão judicial. Aprofundamento na página de Condomínio Edilício.

Usucapião é o modo de aquisição da propriedade pela posse prolongada com determinadas características. O direito brasileiro prevê várias modalidades, com prazos e requisitos diferentes:

• Usucapião extraordinária (art. 1.238 do CC): 15 anos de posse mansa, pacífica e com ânimo de dono, independentemente de boa-fé ou justo título. O prazo cai para 10 anos quando o possuidor estabeleceu moradia no imóvel ou nele realizou obras produtivas.
• Usucapião ordinária (art. 1.242 do CC): 10 anos, exigindo justo título e boa-fé. O prazo cai para 5 anos quando o imóvel foi adquirido onerosamente, com registro posteriormente cancelado, e o possuidor estabeleceu moradia ou investimento social no bem.
• Usucapião especial urbana (art. 1.240 do CC e art. 9º da Lei 10.257/2001): 5 anos sobre área urbana de até 250 m², usada como moradia, sem propriedade de outro imóvel.
• Usucapião especial rural (art. 1.239 do CC): 5 anos sobre área rural de até 50 hectares, com produção e moradia.
• Usucapião familiar (art. 1.240-A do CC): 2 anos, em situações específicas envolvendo abandono do lar pelo cônjuge ou companheiro coproprietário.

Desde a Lei 13.105/2015 (CPC) e a Lei 13.465/2017, é possível promover a usucapião pela via extrajudicial, diretamente no cartório de registro de imóveis, quando há concordância de todos os interessados. Detalhes na página de Usucapião.

A Lei 8.245/1991 disciplina a locação de imóveis urbanos, residenciais e comerciais. Estabelece direitos e deveres de locadores e locatários, regula garantias, fixa hipóteses de retomada do imóvel e organiza a ação de despejo.

Quanto às garantias locatícias, a lei admite caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É vedada, sob pena de nulidade, a exigência de mais de uma modalidade de garantia para o mesmo contrato.

A ação de despejo é a via adequada para retomada do imóvel locado, qualquer que seja o fundamento (art. 5º da Lei 8.245/1991). Os fundamentos mais comuns são inadimplência, denúncia vazia (em locação residencial após 30 meses de contrato), uso próprio do locador, infração contratual, fim de contrato comercial (com ressalvas para ação renovatória) e necessidade de obra. Cada fundamento tem requisitos específicos e prazos próprios.

A locação comercial tem regras adicionais relevantes — em especial a possibilidade de ação renovatória do contrato (arts. 51 a 57 da lei), sujeita a prazo decadencial estrito: a ação deve ser proposta no interregno entre um ano e seis meses anteriores à data do término do contrato vigente (art. 51, §5º, da Lei 8.245/1991). Perdido esse prazo, decai o direito à renovação. Aprofundamento na página de Locação.

Defeitos em construção dividem-se em dois regimes principais. Os vícios redibitórios (arts. 441 a 446 do Código Civil) são defeitos ocultos que tornam a coisa imprópria ao uso ou diminuem seu valor. Em imóveis, o prazo decadencial para reclamação é de um ano contado da entrega efetiva. Quando o vício, por sua natureza, só pode ser conhecido mais tarde, o prazo de um ano se conta do momento da ciência do vício, desde que este se manifeste dentro do prazo máximo de um ano da entrega (art. 445, §1º, do Código Civil).

Os vícios construtivos ligados à solidez e segurança da obra têm tratamento autônomo no art. 618 do Código Civil: o construtor responde pela solidez e segurança do trabalho pelo prazo de cinco anos, contado da entrega. O entendimento majoritário do STJ é de que esse prazo é de garantia legal, não decadencial — significa que o defeito que se manifeste dentro dos cinco anos pode ser reclamado pelo prazo prescricional comum, que o entendimento majoritário do STJ situa em dez anos (art. 205 do Código Civil). O parágrafo único do art. 618 estabelece, ainda, prazo decadencial de 180 dias para a ação que vise rescindir o contrato ou abater o preço, contados do aparecimento do vício — distinto da pretensão indenizatória.

Em incorporações imobiliárias, somam-se as obrigações da Lei 4.591/1964 e do CDC, que reforça a responsabilidade objetiva da construtora e da incorporadora pelos vícios. Detalhes na página de Construtoras e Incorporadoras.

O patrimônio de afetação é regime jurídico opcional previsto na Lei 4.591/1964 (introduzido pela Lei 10.931/2004) que segrega o terreno e as acessões de uma incorporação imobiliária do restante do patrimônio da incorporadora. Quando a incorporação é submetida a esse regime, o conjunto fica vinculado exclusivamente à conclusão da obra e à entrega das unidades aos adquirentes — não responde por dívidas tributárias, trabalhistas ou cíveis da incorporadora alheias à própria incorporação.

Na prática, isso protege os compradores em caso de falência ou recuperação judicial da incorporadora: o patrimônio afetado não integra o ativo concursal para pagamento aos credores comuns. Os adquirentes têm prioridade absoluta sobre os bens vinculados ao empreendimento, e a obra pode prosseguir mediante constituição de comissão de representantes ou contratação de nova construtora.

Antes de adquirir unidade na planta, é prudente verificar se a incorporação está submetida ao regime de afetação — informação que deve constar do memorial de incorporação registrado na matrícula. Adquirentes de incorporações sem afetação têm proteção menos robusta em cenários de crise. Mais detalhes na página de Construtoras e Incorporadoras.

A Lei 13.465/2017 organizou a Regularização Fundiária Urbana — REURB —, procedimento administrativo destinado à regularização de núcleos urbanos informais consolidados. A lei substituiu instrumentos anteriores (como o art. 60 da Lei 11.977/2009) e ampliou significativamente o alcance da regularização.

A REURB se divide em duas modalidades principais: REURB-S (de interesse social), aplicável a núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, com redução ou isenção de custos cartorários; e REURB-E (de interesse específico), aplicável aos demais casos, com pagamento de emolumentos e tributos pelos beneficiários.

O processo é conduzido pelo Município (ou pela União, em áreas federais), envolve elaboração de projeto urbanístico, identificação dos ocupantes, regularização ambiental quando necessária e culmina na emissão da Certidão de Regularização Fundiária — CRF, que é levada ao registro de imóveis para individualização das matrículas. O resultado é a titulação dos ocupantes, que recebem a propriedade ou direito real de laje, conforme o caso.

A REURB é especialmente relevante para áreas ocupadas há décadas sem documentação formal, condomínios de fato, parcelamentos irregulares antigos e ocupações em terras públicas com possibilidade de regularização. Não substitui a usucapião — em vários casos, são caminhos paralelos que podem ser comparados quanto a custos, prazos e requisitos.