Direito Imobiliário

Locação de Imóveis e Lei do Inquilinato

Direitos do locador e do locatário sob a Lei 8.245/1991 — garantias, despejo, ação revisional, renovatória, fiança e o regime do Airbnb em condomínio residencial.

Locação de imóveis — direitos do locador e do locatário sob a Lei do Inquilinato

Alugar um imóvel envolve obrigações recíprocas que duram meses ou anos. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) define o que cada parte pode exigir, o que pode cobrar e em que condições a relação pode ser encerrada. Conhecer essas regras evita desgaste, prejuízo financeiro e disputas judiciais prolongadas.

Esta página reúne, em linguagem acessível, os principais direitos e deveres que regem a locação urbana no Brasil — residencial e comercial. Apresenta prazos, garantias, hipóteses de rescisão, reajuste, renovação, direito de preferência, benfeitorias e os pontos em que a jurisprudência dos tribunais superiores orienta a interpretação da lei.

O conteúdo aborda a perspectiva do locador e do locatário. Situações específicas — como inadimplência, ação de despejo, renovatória, revisional ou disputa com o fiador — exigem análise individual do contrato e do caso concreto.

O que a Lei do Inquilinato regula

A Lei 8.245/1991 disciplina a locação de imóveis urbanos, residenciais e comerciais. Ela não se aplica a imóveis rurais (regidos pelo Estatuto da Terra e pela legislação de arrendamento), a vagas autônomas de garagem, a apart-hotéis, hotéis e similares, nem a arrendamento mercantil (leasing). Para esses, aplicam-se outras normas.

Dentro do universo da locação urbana, a lei trata de três modalidades principais.

Locação residencial, não residencial e por temporada — o que muda em cada uma

A locação residencial é aquela destinada à moradia do inquilino. É a modalidade mais comum e tem o regime protetivo mais amplo.

A locação não residencial (comercial) destina-se ao exercício de atividade econômica — lojas, escritórios, consultórios, galpões, salas comerciais. Tem regime próprio em alguns pontos, especialmente quanto ao direito à ação renovatória.

A locação por temporada (arts. 48 a 50) é a destinada à residência temporária por prazo não superior a 90 dias — veraneio, cursos, tratamentos médicos, eventos. Permite pagamento antecipado do aluguel e a exigência de uma das garantias previstas na lei.

Prazo determinado e prazo indeterminado — efeitos práticos

O contrato de locação pode ser firmado por prazo determinado ou indeterminado.

No prazo determinado, o contrato vigora pelo período ajustado em cláusula — normalmente 30 meses, no caso residencial. Durante esse período, o locador não pode pedir o imóvel de volta, salvo nas hipóteses expressamente previstas em lei (art. 9º da Lei 8.245/1991). O locatário, por sua vez, pode devolver o imóvel, mas pagando a multa rescisória proporcional (art. 4º).

No prazo indeterminado, o contrato se renova automaticamente após o término do prazo original, se o locatário permanece no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias. A partir dessa prorrogação, abre-se a possibilidade de denúncia vazia pelo locador, como veremos a seguir.

Prorrogação automática e denúncia vazia após 30 meses

Se o contrato residencial foi firmado por prazo igual ou superior a 30 meses e o locatário continua no imóvel após o vencimento, a locação se prorroga por prazo indeterminado. A partir desse momento, o locador pode requerer o imóvel de volta sem precisar justificar o motivo — é a chamada denúncia vazia (art. 46, §2º). O locatário deve ser notificado com antecedência de 30 dias para desocupação.

Quando o contrato foi firmado por prazo inferior a 30 meses, o locador só pode pedir o imóvel de volta nas hipóteses taxativas do art. 47 da Lei do Inquilinato — é a chamada denúncia cheia. Entre essas hipóteses estão a existência de infração contratual, a necessidade do imóvel para uso próprio, de cônjuge, ascendente ou descendente que não possua imóvel residencial, e a demolição para edificação de obra maior.

Há uma exceção importante: mesmo nos contratos com prazo inferior a 30 meses, decorridos cinco anos ininterruptos de locação, o locador também pode promover a denúncia vazia (art. 47, V).

Direitos e deveres na relação locatícia

Esta seção reúne o núcleo prático da Lei do Inquilinato: o que o locador pode exigir do inquilino, o que o inquilino pode cobrar do locador e como a lei equilibra essas posições.

Obrigações do locador (art. 22)

Ao locar o imóvel, o proprietário assume obrigações concretas com o inquilino. Entre as principais:

  • Entregar o imóvel em estado de servir ao uso contratado
  • Garantir o uso pacífico durante a vigência do contrato
  • Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação
  • Pagar o IPTU e as despesas extraordinárias de condomínio (obras estruturais, pintura de fachada, reformas de interesse permanente)
  • Fornecer ao locatário, quando solicitado, recibo discriminado das quantias pagas
  • Entregar o imóvel com as instalações em condições de uso e com as descrições necessárias ao registro de vistoria inicial

Obrigações do locatário (art. 23)

Ao inquilino cabe, entre outros deveres:

  • Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação
  • Usar o imóvel apenas para o fim contratado e conforme os bons costumes
  • Zelar pelo imóvel como se seu fosse, conservando-o em estado de servir ao uso
  • Restituir o imóvel, ao final da locação, no mesmo estado em que o recebeu, salvo o desgaste natural decorrente do uso normal
  • Comunicar imediatamente ao locador a ocorrência de danos ou defeitos cuja reparação incumba ao proprietário
  • Pagar as despesas ordinárias de condomínio (limpeza, iluminação, funcionários, manutenção rotineira)
  • Não modificar a estrutura ou aparência externa do imóvel sem autorização escrita

Reajuste anual do aluguel

A Lei do Inquilinato permite a livre pactuação do índice de reajuste (art. 17 da Lei 8.245/1991), e a Lei 10.192/2001 (art. 2º, §1º) veda a correção em periodicidade inferior a anual. Na prática, os contratos costumam adotar o IGP-M, o IPCA ou o INCC, conforme negociação das partes.

Se as partes não chegarem a acordo sobre um reajuste considerado excessivo ou defasado em relação ao mercado, qualquer uma delas pode pleitear a revisão judicial do aluguel.

Ação revisional — adequação ao valor de mercado após três anos

Passados três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, locador ou locatário pode pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado (art. 19 da Lei 8.245/1991). A revisional é instrumento distinto do reajuste contratual — enquanto o reajuste aplica um índice pactuado, a revisional busca adequar o valor ao que se pratica para imóveis semelhantes.

Garantias locatícias e a vedação de cumulação

O art. 37 da Lei 8.245/1991 lista quatro modalidades de garantia que o locador pode exigir:

  • Caução — em bens móveis, imóveis ou dinheiro. A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança em nome do locatário (art. 38, §2º)
  • Fiança — compromisso assumido por um terceiro (fiador) de responder pelas obrigações do locatário em caso de inadimplemento
  • Seguro de fiança locatícia — apólice contratada junto a seguradora, com pagamento de prêmio periódico pelo locatário
  • Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — modalidade introduzida pela Lei 11.196/2005, pouco utilizada na prática

O título de capitalização não é modalidade expressa no art. 37, mas é utilizado no mercado como variação da caução.

Uma regra essencial: é vedado exigir mais de uma garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único). A cobrança cumulativa — por exemplo, fiança mais caução em dinheiro — é nula e configura contravenção penal prevista no art. 43, II, da própria lei.

O fiador e a extensão de sua responsabilidade

A fiança é a garantia mais tradicional e tem pontos jurídicos sensíveis, especialmente quanto à duração da responsabilidade do fiador. O STJ consolidou, na Súmula 214, que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Ou seja, se o contrato foi modificado sem a concordância expressa do fiador, ele não responde pelas novas condições.

O tema do bem de família do fiador foi objeto de longo debate. O STJ pacificou a matéria na Súmula 549: é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. Em 2022, ao julgar o Tema 1.127 de repercussão geral (RE 1.307.334), o STF fixou que é constitucional a penhora do bem de família do fiador tanto em locação residencial quanto em comercial. O entendimento tem impacto direto para quem aceita figurar como fiador — o único imóvel pode ser penhorado para quitar dívidas do inquilino afiançado.

O aprofundamento sobre o tema está na página de bem de família.

Rescisão antecipada pelo locatário — multa proporcional

Se o inquilino decide devolver o imóvel antes do término do prazo determinado, deve pagar a multa contratual proporcionalmente ao tempo restante (art. 4º da Lei 8.245/1991). Não se trata do valor integral da multa — é o quanto falta cumprir do contrato.

Exemplo: um contrato de 30 meses com multa de 3 aluguéis, rompido após 20 meses cumpridos. Restam 10 meses de 30, ou seja, 1/3 do prazo. A multa devida é de 1/3 de 3 aluguéis — equivalente a 1 aluguel.

Há uma hipótese de dispensa da multa: quando o locatário é transferido pelo empregador, em razão do trabalho, para prestar serviço em outra localidade. Nesses casos, basta que o inquilino notifique o locador por escrito com antecedência mínima de 30 dias, comprovando a transferência (art. 4º, parágrafo único).

Benfeitorias e direito de retenção

Ao longo da locação, o inquilino pode realizar obras e melhorias no imóvel. A lei classifica as benfeitorias em três espécies (art. 35 da Lei 8.245/1991):

  • Necessárias — indispensáveis à conservação do imóvel (conserto de telhado com vazamento, substituição de cano rompido)
  • Úteis — aumentam ou facilitam o uso do imóvel (instalação de armário embutido, construção de churrasqueira)
  • Voluptuárias — de mero deleite ou recreação, sem aumento de utilidade (decoração sofisticada, espelho d'água)

Em regra, as benfeitorias necessárias, mesmo sem autorização, e as úteis autorizadas pelo locador são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção do imóvel até o pagamento. As voluptuárias não geram indenização e podem ser levantadas pelo locatário, desde que sem prejuízo para o imóvel.

É comum que os contratos contenham cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção. A Súmula 335 do STJ reconhece a validade dessa cláusula. Isso significa que, se o contrato prevê a renúncia expressa, o locatário não poderá exigir indenização ao sair, nem reter o imóvel até o pagamento.

Direito de preferência do locatário na venda

Se o locador decide vender o imóvel durante a vigência da locação, o locatário tem preferência em igualdade de condições com terceiros (arts. 27 a 34 da Lei do Inquilinato). O locador deve notificar o inquilino sobre as condições do negócio (preço, forma de pagamento, prazo), e o locatário tem 30 dias para manifestar interesse.

Se o imóvel é vendido a terceiros sem que essa preferência seja observada, o locatário pode pleitear perdas e danos. Mais: se o contrato estiver averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da alienação, o inquilino pode requerer a adjudicação compulsória — depositando o preço e demais despesas — no prazo de 6 meses, contados do registro do ato no cartório (art. 33).

Retomada pelo locador — hipóteses legais

Além da denúncia vazia (possível após 30 meses de contrato ou 5 anos de locação ininterrupta, conforme o caso), o locador pode retomar o imóvel antes do prazo, nas hipóteses do art. 47 da Lei 8.245/1991, entre as quais:

  • Uso próprio do locador
  • Uso de cônjuge, ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio na mesma localidade
  • Demolição e edificação licenciada ou obra aprovada pelo Poder Público que aumente a área construída em pelo menos 20%
  • Extinção de contrato de trabalho vinculado à ocupação do imóvel (quando o imóvel é acessório ao vínculo empregatício)

A retomada por uso próprio ou de familiar deve ser comprovada na prática — o locador que obtém o despejo e depois aluga o imóvel a terceiros ou o deixa vazio pode responder por indenização.

Despejo — panorama das hipóteses

A ação de despejo é o instrumento judicial pelo qual o locador retoma a posse do imóvel. As hipóteses mais comuns são:

  • Falta de pagamento do aluguel e encargos
  • Descumprimento de cláusula contratual (uso diverso do contratado, sublocação não autorizada, dano ao imóvel)
  • Término do prazo do contrato, nas hipóteses de denúncia cabível
  • Necessidade do locador nas hipóteses do art. 47

A lei permite a concessão de liminar para desocupação em 15 dias em situações específicas — especialmente quando o contrato está desprovido de garantia ou quando se trata de extinção de vínculo empregatício. Em caso de inadimplemento, o locatário pode evitar a rescisão pagando, no prazo fixado, o total dos valores devidos.

O tema terá tratamento aprofundado em página dedicada do hub.

Locação não residencial e ação renovatória

O locatário comercial que cumpre determinados requisitos tem o direito de renovar compulsoriamente o contrato de locação, mesmo contra a vontade do locador (arts. 51 a 57 da Lei do Inquilinato). Esse direito — conhecido como ação renovatória — protege o investimento do comerciante no ponto comercial.

Os requisitos cumulativos são:

  • Contrato escrito e com prazo determinado
  • Prazo mínimo de cinco anos, somados os sucessivos contratos escritos (os chamados "contratos acessórios" ou somatória de prazos)
  • Exercício do mesmo ramo de atividade, pelo mesmo locatário, por pelo menos três anos ininterruptos

A ação deve ser ajuizada no intervalo entre um ano e seis meses antes do término do contrato vigente. Perdido esse prazo, decai o direito à renovação. É um dos pontos mais sensíveis do direito imobiliário comercial — a distração com o prazo pode custar ao empresário a perda do ponto.

A renovatória não impede a retomada nas hipóteses do art. 52 — entre elas, necessidade do imóvel para uso próprio do locador, reforma substancial ou proposta insuficiente do locatário.

Locação por temporada

Regida pelos arts. 48 a 50 da Lei 8.245/1991, a locação por temporada tem prazo não superior a 90 dias e destina-se à residência temporária do inquilino — veraneio, cursos, tratamento de saúde, trabalho ou outros motivos transitórios.

Características específicas:

  • O locador pode exigir o pagamento antecipado de todos os aluguéis e encargos
  • Pode exigir uma das modalidades de garantia previstas no art. 37
  • Findo o prazo, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição por mais de 30 dias, a locação se prorroga por prazo indeterminado, e o locador só poderá denunciar o contrato após 30 meses do início da relação

Locação de curta duração e Airbnb — debate atual

A locação por diárias por meio de plataformas digitais como Airbnb gerou intenso debate sobre sua natureza jurídica e sobre a possibilidade de condomínios residenciais a proibirem.

O STJ tem se consolidado no entendimento de que essa modalidade não é locação por temporada da Lei do Inquilinato — configura contrato atípico de hospedagem pela alta rotatividade, pela ausência de vínculo de moradia, pela oferta de serviços e pelo caráter comercial. A 4ª Turma, no REsp 1.819.075/RS (2021), e a 3ª Turma, no REsp 1.884.483/PR (2021), decidiram nesse sentido — havendo destinação residencial expressa na convenção do condomínio, é válida a proibição de locação por plataformas digitais, seja por cláusula convencional já existente, seja por deliberação assemblear.

Aspectos como segurança, sossego dos demais condôminos e rotatividade de estranhos às dependências têm sido considerados justificativas legítimas para a restrição. A matéria se conecta a temas condominiais específicos e está detalhada na página de condomínio.

Principais normas que regulam a locação urbana

A seguir, o conjunto normativo que orienta as relações locatícias no Brasil.

  • Constituição Federal, art. 5º, XXII, e art. 6º — direito de propriedade e direito social à moradia
  • Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — disciplina a locação dos imóveis urbanos, residencial e não residencial, e os procedimentos judiciais correspondentes
  • Lei 8.009/1990, art. 3º, VII — exceção à impenhorabilidade do bem de família: admite a penhora do imóvel do fiador em contrato de locação
  • Código Civil (Lei 10.406/2002) — aplica-se subsidiariamente em matéria de fiança, benfeitorias e regras gerais dos contratos
  • Lei 12.112/2009 — reformou a Lei do Inquilinato, agilizou o procedimento de despejo e modificou o regime das garantias
  • Lei 11.196/2005 — introduziu a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento como modalidade de garantia locatícia
Perguntas frequentes

Perguntas frequentes sobre locação

Posso quebrar o contrato de aluguel antes do prazo? Qual é a multa?

Sim, o locatário pode devolver o imóvel antes do término do contrato determinado. A Lei do Inquilinato (art. 4º) prevê que, nesse caso, é devida a multa contratual, proporcional ao tempo restante do contrato. Se você cumpriu metade do prazo, deve metade da multa; se cumpriu dois terços, deve um terço da multa. Não existe multa sem previsão contratual, nem é válida multa desproporcional. Há uma importante hipótese de isenção: a transferência do empregado para outra localidade por determinação do empregador dispensa a multa, desde que notificado o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Fora dessa situação, outras circunstâncias pessoais (mudança por razões familiares, perda de renda, compra de imóvel próprio) não geram dispensa automática — mas podem ser negociadas com o locador.

O locador pode aumentar o aluguel quando quiser?

Não. A lei permite reajuste anual, com base em índice pactuado em contrato (IGP-M, IPCA, INCC são os mais comuns), e veda a correção em periodicidade inferior. Se o contrato não prevê índice, prevalece o ajuste conforme a livre negociação entre as partes, observada a periodicidade mínima de 12 meses. Além do reajuste, há a possibilidade de revisão judicial do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, quando houver defasagem significativa em relação ao mercado. Cobranças de aumento fora dessas hipóteses — como "aumentos retroativos" ou "acertos de mercado" unilateralmente impostos — não têm amparo legal e podem ser questionados.

Em quais situações o locador pode pedir o imóvel de volta?

Depende do prazo do contrato e do estágio da locação. Em contratos residenciais com prazo igual ou superior a 30 meses, vencido o prazo e prorrogada a locação por tempo indeterminado, o locador pode pedir o imóvel de volta sem precisar justificar — a chamada denúncia vazia. Já em contratos com prazo inferior a 30 meses, antes de completar cinco anos ininterruptos, o locador só pode retomar o imóvel nas hipóteses taxativas dos arts. 9º e 47 (infração contratual, falta de pagamento, uso para si ou para familiar sem imóvel residencial próprio, extinção do vínculo empregatício vinculado ao imóvel, demolição para obra maior). Durante o prazo determinado, a retomada pelo locador é restrita — não cabe denúncia vazia, salvo mútuo acordo. Em qualquer caso, a notificação deve observar prazo e forma legais.

O fiador responde para sempre pelo aluguel? E se o contrato for prorrogado?

A Lei 12.112/2009 estabeleceu que a fiança se estende até a efetiva entrega das chaves, ainda que o contrato se prorrogue por prazo indeterminado (art. 39 da Lei 8.245/1991). Isso significa que, mesmo findo o prazo original, o fiador continua responsável se a locação prossegue. Ele pode, porém, notificar o locador manifestando o desejo de exonerar-se, ficando responsável por mais 120 dias após a notificação (art. 40, X). Além disso, o STJ firmou, na Súmula 214, que o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu — se o contrato foi modificado (aumento do aluguel fora do reajuste normal, alteração do locatário, inclusão de novos encargos) sem a concordância expressa do fiador, ele não responde pelas novas condições. Por isso, qualquer aditamento deve ser assinado também pelo fiador, sob pena de quebrar a garantia.

O bem de família do fiador pode ser penhorado mesmo sem lei autorizando?

Há lei autorizando. O art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 prevê expressa exceção à impenhorabilidade do bem de família: o imóvel do fiador em contrato de locação pode ser penhorado para satisfazer a dívida do inquilino afiançado. A constitucionalidade dessa regra foi reafirmada pelo STF em mais de uma oportunidade. Em 2022, ao julgar o Tema 1.127 de repercussão geral (RE 1.307.334), a Corte fixou que a penhora é constitucional tanto em locação residencial quanto em locação comercial. O STJ já havia consolidado o entendimento na Súmula 549. Por isso, quem aceita figurar como fiador precisa ter plena consciência de que o único imóvel da família pode ser alcançado pela execução, caso o inquilino afiançado deixe de pagar. Antes de assumir essa posição, é prudente avaliar alternativas (seguro-fiança, caução, cessão fiduciária) e considerar a possibilidade de a locação contar com outra modalidade de garantia.

O locador pode exigir fiança e caução ao mesmo tempo?

Não. O art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato é expresso: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato. Cobrança cumulada de fiança e caução em dinheiro, ou de seguro-fiança com caução de imóvel, não tem amparo legal. Mais: a exigência cumulativa configura a contravenção penal prevista no art. 43, II, da própria lei, punível com prisão simples ou multa. Se o locatário foi compelido a prestar mais de uma garantia, pode pedir judicialmente a declaração de nulidade da garantia excedente e a devolução do que foi pago indevidamente. O locador pode exigir uma única das modalidades — caução (em dinheiro, bens móveis ou imóveis), fiança, seguro-fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Tenho direito de comprar o imóvel antes de ele ser vendido a outra pessoa?

Sim. Os arts. 27 a 34 da Lei do Inquilinato garantem ao locatário o direito de preferência — também chamado de direito de prelação — para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros. O locador, ao receber uma proposta de venda, deve notificar o inquilino sobre preço, forma de pagamento e demais condições. O locatário tem 30 dias para manifestar sua aceitação. Se o imóvel é vendido a terceiros sem respeito à preferência, o inquilino pode pleitear perdas e danos. Há um instrumento mais vigoroso quando o contrato está averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias: nesse caso, o locatário pode requerer a adjudicação compulsória, depositando o preço integral, no prazo de seis meses contados do registro da alienação. Por isso, averbar o contrato no cartório de imóveis é medida prudente para o locatário que tem interesse eventual em adquirir o imóvel.

Quem paga o IPTU, condomínio extraordinário e taxa de lixo?

Em regra, as despesas ordinárias — limpeza, iluminação, salários dos funcionários do condomínio, manutenção rotineira — são de responsabilidade do locatário (art. 23, XII, da Lei 8.245/1991). As despesas extraordinárias — obras estruturais, pintura de fachada, reforma de elevadores, benfeitorias de caráter permanente — são do locador (art. 22, X). O IPTU e a taxa de coleta de lixo são tributos devidos pelo proprietário, mas a lei permite que o contrato transfira a obrigação de pagá-los ao locatário — e isso é prática comum. Se o contrato não atribui expressamente o IPTU ao inquilino, o locador é quem deve pagar. Aluguéis "com IPTU embutido" são legítimos desde que haja cláusula clara. A leitura atenta do contrato antes da assinatura evita surpresas — especialmente em edifícios antigos, onde despesas extraordinárias podem ser significativas.

Tenho direito de indenização pelas reformas que fiz no imóvel?

Depende da natureza da reforma e do que diz o contrato. As benfeitorias necessárias (indispensáveis à conservação do imóvel) são, em regra, indenizáveis pelo locador, ainda que não autorizadas. As úteis (que aumentam o uso do imóvel) são indenizáveis apenas quando autorizadas. As voluptuárias (de mero deleite) não geram indenização, mas podem ser levantadas pelo locatário ao sair, desde que sem dano ao imóvel. Porém, a Súmula 335 do STJ reconhece a validade da cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção — e essa cláusula é comum nos contratos do mercado. Se o contrato que você assinou contém essa renúncia, não cabe indenização pelas benfeitorias, mesmo as necessárias. Por isso, antes de fazer obras significativas no imóvel alugado, vale revisar o contrato, obter autorização escrita do locador e, se possível, acordar sobre o tratamento das benfeitorias ao final da locação.

O locatário comercial tem direito a renovar o contrato? Quando?

Sim, se preencher três requisitos cumulativos previstos no art. 51 da Lei do Inquilinato: contrato escrito e com prazo determinado; prazo mínimo de cinco anos (somados sucessivos contratos escritos); e exercício do mesmo ramo de atividade, pelo mesmo locatário, por pelo menos três anos ininterruptos. Reunindo esses requisitos, cabe a ação renovatória — mesmo contra a vontade do locador. A ação deve ser ajuizada no intervalo entre um ano e seis meses antes do término do contrato vigente. Esse prazo é decadencial — passado, não há mais como renovar judicialmente, e o locador pode retomar o imóvel ao final do prazo. A renovatória não impede a retomada nas hipóteses do art. 52: necessidade do locador para uso próprio, reforma substancial aprovada pelo Poder Público, ou proposta de valor superior feita por terceiro — hipótese em que o locatário pode cobrir a oferta.

Airbnb é permitido em condomínio residencial?

O entendimento que tem se consolidado no STJ é que, havendo destinação residencial expressa na convenção do condomínio, a locação por curta duração via plataformas digitais pode ser vedada, por configurar atividade de natureza comercial incompatível com a destinação residencial. A 4ª Turma, no REsp 1.819.075/RS (2021), e a 3ª Turma, no REsp 1.884.483/PR (2021), decidiram nessa linha, considerando que contratos por diárias ou períodos muito curtos caracterizam contrato atípico de hospedagem — não se confundem com a locação por temporada da Lei do Inquilinato. Convenções que prevejam destinação exclusivamente residencial autorizam a proibição. Convenções omissas podem ser alteradas em assembleia com o quórum legal. Se o condomínio permite expressamente ou a convenção é silente sobre o tema, o proprietário pode locar — sempre observando as regras gerais do condomínio sobre sossego, uso das áreas comuns e cadastro de visitantes.

O que acontece quando o contrato vence e continuo morando no imóvel?

Se o locatário permanece no imóvel por mais de 30 dias após o vencimento do contrato sem oposição do locador, a lei presume a prorrogação por prazo indeterminado (art. 46, §1º, para contratos iguais ou superiores a 30 meses, e art. 47, na leitura geral do sistema). A partir dessa prorrogação, as obrigações contratuais continuam vigentes — aluguel, reajustes, garantia, direitos e deveres —, mas com uma diferença importante: em contratos residenciais que começaram com prazo igual ou superior a 30 meses, o locador passa a poder pedir o imóvel de volta sem precisar justificar o motivo (denúncia vazia), bastando notificar com 30 dias de antecedência. Por isso, a prorrogação por tempo indeterminado costuma trazer mais risco ao locatário, que pode ser notificado a desocupar a qualquer tempo após o prazo inicial. A renegociação de um novo contrato com prazo determinado — ou a mudança antecipada — são alternativas a considerar.

Glossário

  • Ação renovatória — ação judicial pela qual o locatário comercial requer a renovação compulsória do contrato, atendidos os requisitos do art. 51 da Lei 8.245/1991.
  • Ação revisional — ação pela qual locador ou locatário pedem a adequação do valor do aluguel ao mercado, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo.
  • Benfeitorias necessárias — obras indispensáveis à conservação do imóvel (conserto de infiltração, reparo estrutural).
  • Benfeitorias úteis — obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel (instalação de armários embutidos, criação de vaga de garagem).
  • Benfeitorias voluptuárias — obras de mero deleite ou recreação (decoração de luxo, espelho d'água).
  • Caução — garantia real prestada pelo locatário, podendo ser em dinheiro (até três meses de aluguel), bens móveis ou imóveis.
  • Denúncia vazia — direito do locador de pedir o imóvel de volta sem precisar justificar o motivo, cabível após 30 meses de contrato residencial prorrogado ou após cinco anos ininterruptos de locação.
  • Denúncia cheia — hipóteses taxativas em que o locador pode pedir o imóvel nas locações por prazo inferior a 30 meses (art. 47 da Lei 8.245/1991).
  • Despejo — ação judicial para retomada da posse do imóvel pelo locador.
  • Direito de preferência — direito do locatário de adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros, quando o locador decide vendê-lo.
  • Fiador — terceiro que assume a responsabilidade de responder pelas obrigações do locatário em caso de inadimplemento.
  • Locação por temporada — modalidade destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias (arts. 48 a 50 da Lei 8.245/1991).
  • Multa rescisória proporcional — multa devida pelo locatário que devolve o imóvel antes do término do prazo determinado, calculada proporcionalmente ao tempo restante.
  • Prorrogação automática — continuação da locação por prazo indeterminado, após o término do prazo original, quando o locatário permanece no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias.
  • Seguro-fiança locatícia — apólice contratada pelo locatário junto a seguradora, que responde pelas obrigações locatícias em caso de inadimplemento.
  • Vistoria — ato de inspeção do imóvel no início e ao término da locação, registrando o estado em que se encontra, para apuração de responsabilidades.
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Este conteúdo faz parte do guia de Direito Imobiliário. Para outros temas relacionados, consulte também: Bem de família e fiança locatícia, Condomínio edilício, Embargos de terceiro, Compra e venda de imóveis e Ações possessórias.

Conteúdo informativo atualizado em 2026. Não substitui a avaliação jurídica individualizada de cada caso concreto.

Este conteúdo é produzido pelo T. Lima & Advogados Associados, escritório com sede em Porto Alegre/RS, com atuação em direito imobiliário, Lei do Inquilinato e contencioso locatício.

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