Adjudicação Compulsória — Como Obter a Escritura Quando o Vendedor Não Outorga

A adjudicação compulsória é o instrumento pelo qual quem comprou um imóvel por promessa de compra e venda — e pagou o preço integral — pode forçar a transferência da propriedade quando o promitente vendedor se omite ou se recusa a outorgar a escritura definitiva.

Não se trata de reconhecer posse, de discutir preço ou de rescindir contrato. Trata-se, tecnicamente, de obter um título — sentença judicial ou ato registral extrajudicial — que produz os mesmos efeitos da escritura pública que o vendedor deveria ter assinado e não assinou. Com esse título em mãos, o oficial de registro de imóveis promove a transferência do domínio na matrícula.

Base legal

A adjudicação compulsória tem raízes no Decreto-Lei 58/1937, que disciplinou a promessa irretratável de compra e venda em loteamentos, e consolidou-se no direito civil brasileiro por meio dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil:

• Art. 1.417 — reconhece ao promitente comprador o direito real à aquisição do imóvel quando a promessa é celebrada sem cláusula de arrependimento.
• Art. 1.418 — assegura ao promitente comprador o direito de exigir do promitente vendedor (ou de terceiros cessionários) a outorga da escritura definitiva e, em caso de recusa, de requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Em loteamentos urbanos, a Lei 6.766/1979 complementa o regime — em especial os arts. 25 (irretratabilidade dos compromissos com direito à adjudicação) e 26, §6º (eficácia registral do compromisso quitado). E, desde 2022, o art. 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 14.382/2022) abriu a possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial, conduzida diretamente no cartório de registro de imóveis, com regulamentação detalhada pelo Provimento CNJ nº 150/2023 (incorporado ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial).

A Súmula 239 do STJ — uma decisão que ampliou o acesso

Durante muitos anos, discutiu-se se a adjudicação dependeria do registro prévio da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel — exigência que, na prática, excluía a grande maioria dos compradores, já que pouquíssimos contratos preliminares chegam a ser registrados.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido oposto e editou a Súmula 239, com texto direto: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis."

O que isso significa, na prática, é que mesmo quem tem apenas um contrato particular não registrado — ou mesmo um contrato de gaveta antigo, herdado de terceiros — pode requerer a adjudicação, desde que o documento seja válido, o imóvel esteja identificado e o preço esteja comprovadamente quitado.

O que a adjudicação compulsória não é

Alguns institutos costumam ser confundidos com a adjudicação e cumprem funções diferentes:

• Outorga voluntária da escritura: é o caminho normal — o vendedor comparece ao tabelionato e assina. A adjudicação só entra em cena quando essa via falha.
• Usucapião: transfere a propriedade pelo exercício prolongado da posse, sem base em negócio jurídico. Quem tem contrato e pagou o preço não precisa provar posse longa: o fundamento é o contrato quitado.
• Imissão na posse: destina-se a quem tem direito à posse mas não a obteve. Na adjudicação, normalmente o comprador já está na posse — falta apenas o registro.
• Ação de obrigação de fazer comum: embora a natureza da obrigação de outorgar escritura seja de fazer, a adjudicação tem procedimento próprio e efeitos mais amplos, porque a sentença substitui a escritura e serve diretamente como título para registro.

Algumas hipóteses recorrentes fogem ao caso simples "vendedor vivo e identificado que se recusa a outorgar". Em cada uma delas, o caminho existe, mas exige ajustes.

Vendedor falecido — adjudicação contra o espólio

Quando o promitente vendedor falece antes de outorgar a escritura, o direito do comprador não se extingue: a obrigação se transmite aos herdeiros. A ação é proposta contra o espólio, representado pelo inventariante — e, se ainda não houver inventário aberto, pode ser necessário promover a abertura ou requerer a nomeação de inventariante dativo para viabilizar a citação.

Se o inventário já estiver em curso, a adjudicação tramita no juízo da ação de adjudicação (não no juízo do inventário), mas a decisão é comunicada ao juízo universal. O imóvel, depois de adjudicado, não integra o acervo hereditário — porque, juridicamente, já havia saído do patrimônio do falecido quando o preço foi quitado. Esse ponto é reconhecido pelo entendimento majoritário: o bem pertence economicamente ao comprador, faltando apenas o ato formal de transferência.

Quando todos os herdeiros são identificáveis, concordam com a outorga e o inventário permite — por meio de alvará específico — a prática do ato, a outorga direta pode substituir a adjudicação. Mas, diante de recusa, herdeiros ausentes, litígio interno ou espólio sem inventariante, a adjudicação compulsória é o caminho.

Vendedor em recuperação judicial ou falência

Se o promitente vendedor é pessoa jurídica em recuperação judicial ou com falência decretada, há uma importante distinção: o imóvel objeto de promessa quitada não integra o acervo da massa para efeito de pagamento aos credores. O direito do promitente comprador, ancorado no contrato quitado, prevalece sobre a pretensão dos credores concursais — entendimento consolidado no âmbito do STJ em diversas oportunidades.

Na prática, a adjudicação pode ser requerida e processada de forma autônoma, sem submissão ao plano de recuperação, e o registro é feito normalmente. A interlocução com o administrador judicial ou com o juízo recuperacional é recomendável para evitar conflitos procedimentais, mas não impede a ação.

Vendedor ausente ou desaparecido

Quando o promitente vendedor simplesmente desapareceu — mudou-se, interrompeu contato, não é localizável por meios normais —, a via extrajudicial perde funcionalidade (porque depende de notificação). Nesses casos, a ação judicial é proposta com pedido de citação por edital, após esgotadas as tentativas de localização. Se a situação justificar, pode-se também requerer a declaração de ausência nos termos dos arts. 22 a 39 do Código Civil, permitindo a representação por curador.

Essa é uma situação comum em cidades com forte histórico de loteamentos antigos ou em imóveis que passaram por múltiplas cessões informais ao longo de décadas.

Sucessão empresarial e empresa extinta

Quando a pessoa jurídica vendedora foi extinta sem sucessão regular — encerramento irregular, baixa administrativa, sociedade empresária dissolvida —, a adjudicação é ajuizada contra a sociedade e seus sucessores ou sócios administradores, conforme o caso. A jurisprudência tem admitido a desconsideração da personalidade jurídica e a responsabilização dos sócios quando necessário à efetividade do registro, especialmente em incorporações imobiliárias antigas.

Contrato de gaveta e os limites do cabimento

O contrato de gaveta — instrumento particular sem registro e, muitas vezes, sem firma reconhecida — é admitido como base para adjudicação desde que seja um documento escrito válido, capaz de identificar as partes, o imóvel e o preço. A Súmula 239 do STJ desobriga o registro, e o art. 216-B da LRP aceita instrumentos particulares.

Há, contudo, situações em que o contrato de gaveta é insuficiente: quando não identifica com precisão o imóvel, quando as partes originais são irreconhecíveis, quando falta comprovação da quitação. Nesses casos, a usucapião — quando preenchidos os requisitos de tempo e posse — pode ser alternativa. Cada situação exige análise específica para definir o caminho adequado.

Código Civil (Lei 10.406/2002) — art. 1.417 (direito real à aquisição do promitente comprador) e art. 1.418 (direito à adjudicação quando há recusa na outorga).

Decreto-Lei 58/1937 — disciplina histórica das promessas irretratáveis de compra e venda de imóveis loteados, base do instituto.

Lei 6.766/1979 — regula o parcelamento do solo urbano; o art. 25 reconhece expressamente o direito à adjudicação compulsória nos compromissos irretratáveis de lotes, e o art. 26, §6º (incluído pela Lei 9.785/1999) confere ao compromisso quitado força de título para o registro da propriedade do lote.

Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-B — incluído pela Lei 14.382/2022; institui o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial perante o cartório de registro de imóveis, com os requisitos e trâmite próprios.

Lei 14.382/2022 — marco do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), responsável pela inclusão do art. 216-B na LRP e pela reorganização do sistema registral brasileiro.

Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) — art. 501, que dispõe que a sentença transitada em julgado em ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade produz todos os efeitos da declaração não emitida; fundamento processual da eficácia substitutiva da sentença de adjudicação.

Provimento CNJ nº 149/2023 — institui o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça — Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), consolidando as normas notariais e registrais em âmbito nacional.

Provimento CNJ nº 150/2023 — altera o Provimento 149/2023 para estabelecer regras específicas do processo de adjudicação compulsória extrajudicial (arts. 440-A a 440-AM do Código), uniformizando o procedimento em todo o território nacional.

Súmula 239 do STJ — "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis."

• Adjudicação — ato pelo qual a propriedade de um bem é transferida a alguém por decisão judicial ou ato registral, em hipóteses previstas em lei (como na adjudicação compulsória ou em execuções).
• Adjudicação inversa — adjudicação requerida pelo promitente vendedor quando o comprador se omite em assumir formalmente a propriedade; reconhecida expressamente pelo art. 216-B da LRP.
• Ata notarial — documento público lavrado por tabelião de notas, que atesta fatos ou registra documentos para produzir prova; no procedimento extrajudicial de adjudicação, é exigida para constatar os elementos do negócio e o adimplemento (art. 216-B, §1º, III, da LRP).
• Compromisso de compra e venda (ou promessa de compra e venda) — contrato preliminar pelo qual o promitente vendedor se obriga a transferir a propriedade do imóvel ao promitente comprador mediante pagamento do preço; base contratual da adjudicação compulsória.
• Contrato de gaveta — denominação coloquial para instrumento particular de compra e venda ou cessão, celebrado sem registro e muitas vezes sem reconhecimento de firma; admissível como base para adjudicação se atender aos requisitos mínimos de validade.
• Escritura pública — instrumento lavrado em tabelionato de notas, exigido pelo art. 108 do Código Civil como forma para transmissão de imóveis com valor superior a trinta salários mínimos.
• Espólio — conjunto de bens, direitos e obrigações deixados pela pessoa falecida, até a conclusão da partilha; representado judicialmente pelo inventariante.
• ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) — tributo municipal incidente sobre a transferência onerosa de imóveis e direitos reais; na adjudicação, recolhido como condição para o registro.
• Mandado de adjudicação — ordem expedida pelo juiz, após a sentença, para que o cartório de registro de imóveis promova a transferência da propriedade na matrícula.
• Massa falida — conjunto de bens do falido após a decretação da falência; não integra a massa o imóvel prometido à venda com preço quitado, segundo entendimento majoritário.
• Matrícula do imóvel — registro único e individualizado do imóvel no cartório de registro de imóveis competente; nela são averbados os atos relativos ao bem.
• Outorga — ato pelo qual uma pessoa transfere ou concede um direito — aqui, especificamente, a assinatura da escritura definitiva pelo promitente vendedor.
• Promitente comprador — parte do compromisso de compra e venda que se obriga a pagar o preço e adquirir a propriedade.
• Promitente vendedor — parte que se obriga a transferir a propriedade ao promitente comprador mediante o pagamento do preço.
• Quitação — pagamento integral do preço contratado; pressuposto indispensável da adjudicação compulsória, segundo entendimento do STJ.