Direito Imobiliário

Direitos do Comprador contra Construtora e Incorporadora

Atraso na entrega, distrato pela Lei 13.786/2018, vícios construtivos, cobrança de SATI, patrimônio de afetação e construtora em recuperação judicial.

Introdução

Comprar um imóvel na planta costuma ser uma das maiores decisões financeiras da vida de uma pessoa. Quando a construtora ou incorporadora atrasa a obra, entrega o imóvel com defeitos, recusa a devolução de valores ou se nega a outorgar a escritura, a frustração vem acompanhada de perguntas jurídicas complexas — e nem sempre as respostas estão claras no contrato.

Esta página reúne os principais direitos do comprador diante de construtoras e incorporadoras em contratos de compra e venda na planta ou em lançamento, com base na legislação vigente (Código de Defesa do Consumidor, Lei 4.591/1964, Lei 13.786/2018, Código Civil, Lei 10.931/2004) e no entendimento consolidado dos tribunais superiores. Aborda atraso na entrega, distrato, vícios construtivos, rescisão por culpa da construtora, diferença de metragem, cobrança de taxa SATI e comissão de corretagem, patrimônio de afetação e recuperação judicial.

Se a discussão envolve compra e venda entre particulares (pessoa física vendendo a pessoa física um imóvel pronto), o tema está detalhado na página de Compra e Venda de Imóveis. Esta página trata especificamente da relação entre comprador e construtora ou incorporadora em empreendimento imobiliário.

Quem responde pelos problemas: construtora, incorporadora ou ambas?

No lançamento imobiliário, três figuras costumam aparecer: a incorporadora (quem organiza o empreendimento, registra o memorial e vende as unidades na planta), a construtora (quem executa a obra) e, às vezes, uma imobiliária ou corretor responsável pela venda. Na prática, a incorporadora e a construtora podem ser a mesma empresa, empresas do mesmo grupo econômico ou empresas distintas.

A figura da incorporadora (Lei 4.591/1964)

A incorporadora é a responsável primária pelo contrato com o comprador. A Lei 4.591/1964 regula a incorporação imobiliária desde o memorial de incorporação registrado no Registro de Imóveis até a entrega das unidades. É a incorporadora que se obriga a entregar a unidade pronta, com habite-se e escritura, no prazo contratado.

Relação de consumo e incidência do CDC

A relação entre comprador pessoa física e incorporadora é, de regra, relação de consumo. Aplicam-se integralmente o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) e seus mecanismos protetivos: responsabilidade objetiva por vícios e fato do produto ou serviço (arts. 12 a 20), nulidade de cláusulas abusivas (art. 51), inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII) e garantias legais (art. 26).

O entendimento do STJ é consolidado quanto à aplicação do CDC à relação incorporadora-adquirente, mesmo quando o comprador adquire o imóvel com finalidade de investimento, desde que se trate de destinatário final da relação contratual.

Responsabilidade solidária

Quando há grupo econômico, sociedade de propósito específico (SPE) criada para o empreendimento ou quando construtora e incorporadora são pessoas jurídicas distintas, a jurisprudência reconhece a possibilidade de responsabilização solidária de todas as empresas envolvidas e, em situações específicas, desconsideração da personalidade jurídica para alcançar bens de sócios — com base no art. 28 do CDC. Isso é relevante sobretudo quando a SPE foi esvaziada patrimonialmente.

Atraso na entrega da obra

O atraso é o problema mais comum em compra na planta. A legislação não proíbe que o contrato preveja prazo adicional à data de entrega prevista — mas impõe limites claros.

O prazo de tolerância de 180 dias (Lei 13.786/2018)

A Lei 13.786/2018, ao incluir o art. 43-A na Lei 4.591/1964, consolidou no ordenamento a chamada cláusula de tolerância: o contrato de incorporação pode prever atraso de até 180 dias corridos além da data prevista de entrega, sem que isso configure inadimplência da construtora. Esse prazo precisa estar expressamente previsto no contrato, com redação clara — não pode ser presumido nem camuflado em cláusulas genéricas.

Durante o prazo de tolerância, em regra, não há indenização. Passado o 181º dia, a construtora está em mora e o comprador adquire direitos específicos.

Multa moratória e lucros cessantes

A partir do 181º dia, a construtora passa a responder pelo atraso. O art. 43-A, §2º, da Lei 4.591/1964 (incluído pela Lei 13.786/2018) fixa indenização de 1% sobre o valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente pelo índice estipulado em contrato.

Além da multa, o entendimento consolidado do STJ é que o comprador tem direito a lucros cessantes presumidos — uma indenização equivalente ao valor de aluguel de mercado da unidade pelo período de atraso. O dano é presumido: o STJ reconhece que o comprador, privado do imóvel, é lesado por ter perdido o uso ou a possibilidade de locá-lo, não sendo necessária a comprovação específica do prejuízo.

Há, porém, uma controvérsia relevante sobre a possibilidade de cumular multa moratória contratual e lucros cessantes. O STJ tem se posicionado, em geral, pela impossibilidade de cumulação quando as duas verbas tenham a mesma natureza indenizatória pelo atraso. A análise depende da redação do contrato e da estratégia adotada.

Rescisão por culpa da construtora após o 181º dia

Após esgotado o prazo de tolerância, o comprador pode optar entre manter o contrato (exigindo a entrega do imóvel com multa e indenização pelo atraso) ou rescindir o contrato por culpa da construtora, com devolução integral e imediata dos valores pagos, corrigidos — como detalhado adiante.

Distrato por iniciativa do comprador — Lei 13.786/2018

Quando é o comprador quem desiste da compra (por dificuldade financeira, mudança de planos, ou qualquer outro motivo que não envolva falha da construtora), aplica-se a disciplina da Lei 13.786/2018, que acrescentou os arts. 35-A, 43-A e 67-A à Lei 4.591/1964.

Retenção de 25% (regra geral) ou 50% (patrimônio de afetação)

A legislação fixa percentuais máximos de retenção sobre os valores pagos:

  • Regra geral: retenção de até 25% do valor pago pelo comprador.
  • Patrimônio de afetação: retenção de até 50% do valor pago, quando o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação previsto na Lei 10.931/2004.

Esses percentuais representam o teto legal da retenção, não o valor necessariamente devido. A redação do contrato, a fase da obra, o prejuízo concreto da incorporadora e outros fatores podem ser discutidos judicialmente — especialmente em contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, para os quais há jurisprudência do STJ sobre retenção entre 10% e 25% como regra.

Comissão de corretagem e outros descontos

Além do percentual de retenção, a Lei 13.786/2018 permite à construtora deduzir do valor a ser devolvido:

  • A comissão de corretagem, quando destacada no contrato (nos termos do STJ Tema 938, tratado adiante).
  • Impostos reais incidentes sobre o imóvel (IPTU, ITBI, se aplicáveis).
  • Cotas condominiais e contribuições à associação, se já vencidas.
  • Valor correspondente à fruição do imóvel, se o comprador já tiver recebido as chaves — fixado pela legislação em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die (art. 67-A, §2º, III, da Lei 4.591/1964).

Prazo de devolução

Um ponto frequentemente ignorado pelas construtoras: a devolução tem prazo legal. Em regime sem patrimônio de afetação, a devolução deve ser feita em parcela única em até 180 dias contados da data do desfazimento do contrato. Em regime de patrimônio de afetação, a devolução pode ocorrer em parcela única em até 30 dias após o habite-se do empreendimento.

Descumprido o prazo, o comprador pode exigir judicialmente a devolução imediata com correção e juros.

Rescisão por culpa da construtora — devolução integral e imediata

Quando a rescisão decorre de falha da construtora — atraso superior à tolerância, não conclusão da obra, descumprimento de cláusulas contratuais, abandono do empreendimento — o tratamento é completamente diferente do distrato por iniciativa do comprador.

STJ Súmula 543

A Súmula 543 do STJ fixa o entendimento de que, na resolução do contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC, a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ser imediata e integral quando a culpa é exclusiva da construtora. Apenas parcial quando a culpa é do comprador.

Isso significa que, em caso de culpa da construtora, ela não pode reter percentual sobre os valores pagos — a devolução é de 100% do que o comprador já desembolsou. Não se aplicam os percentuais de 25% ou 50% da Lei 13.786/2018, que tratam de distrato por iniciativa do comprador.

Correção monetária e juros

Os valores devem ser corrigidos monetariamente desde cada desembolso, pelos índices do contrato ou, na falta, por índice oficial (INCC ou IPCA, conforme a natureza do contrato). Os juros moratórios incidem a partir da citação, em regra — embora haja discussão sobre a incidência a partir do momento do desfazimento em alguns casos.

Além da devolução integral, o comprador pode pleitear indenização por danos materiais e, em situações específicas, danos morais — especialmente quando o atraso ou a não entrega tenham gerado consequências relevantes, como impossibilidade de moradia planejada ou perda de financiamento.

Vícios construtivos — defeitos na obra entregue

Vício construtivo é qualquer defeito no imóvel entregue, desde uma rachadura superficial até falhas estruturais graves. A responsabilidade pela reparação é da construtora, e a legislação oferece prazos distintos conforme a natureza do defeito.

Prazo quinquenal do art. 618 do Código Civil

O art. 618 do Código Civil estabelece garantia de cinco anos contados da entrega da obra para defeitos relativos à solidez e segurança do imóvel — problemas estruturais, vícios de construção que comprometam a durabilidade, falhas em fundações, lajes, pilares, impermeabilização estrutural e sistemas essenciais. Dentro desse prazo, a construtora responde pela reparação independentemente de culpa.

Descoberto o defeito nesse prazo, o comprador tem 180 dias para propor a ação de resolução do contrato ou abatimento do preço (art. 618, parágrafo único, CC). Para pretensões indenizatórias, aplicam-se prazos prescricionais próprios — em geral o decenal do art. 205 do Código Civil ou o quinquenal do art. 27 do CDC, conforme o caso.

Prazos decadenciais do CDC (art. 26)

Para os demais vícios — aparentes ou ocultos de menor gravidade — aplica-se o art. 26 do CDC:

  • Vícios aparentes (rachaduras visíveis, pisos mal assentados, pinturas irregulares, esquadrias defeituosas): 90 dias contados da entrega do imóvel.
  • Vícios ocultos (infiltrações que só se manifestam em período de chuva, problemas elétricos ou hidráulicos internos, defeitos revelados com o uso): 90 dias a partir do momento em que o defeito se manifesta.

A reclamação formal (registrada, preferencialmente por escrito ou com comprovante de recebimento) obsta o curso do prazo decadencial até a resposta inequívoca da construtora, nos termos do art. 26, §2º, I, do CDC.

Responsabilidade objetiva e inversão do ônus

A responsabilidade da construtora por vícios construtivos é objetiva (independe de culpa). Em caso de dúvida técnica sobre a origem do defeito (se é de construção ou de uso inadequado pelo morador), o STJ tem admitido a inversão do ônus da prova em favor do consumidor, com base no art. 6º, VIII, do CDC — cabendo à construtora demonstrar que o defeito não decorreu da obra.

A reparação pode se dar por execução em espécie (a construtora reparar o defeito), abatimento proporcional do preço, substituição ou, em casos graves, rescisão do contrato.

Diferença de metragem — art. 500 do Código Civil

Quando a unidade entregue tem metragem inferior à contratada, a legislação oferece três caminhos possíveis ao comprador.

Venda ad mensuram × ad corpus

O art. 500 do Código Civil distingue duas modalidades:

  • **Venda *ad mensuram***: o preço é calculado com base na metragem (por exemplo, "a unidade de 80 m²"). A diferença relevante gera direito à correção.
  • **Venda *ad corpus***: o imóvel é vendido como corpo certo e determinado, sem vinculação estrita à metragem ("a unidade 501 do bloco A"). Nesse caso, pequenas diferenças são toleradas.

Em empreendimentos novos, o contrato quase sempre indica a metragem da unidade — o que leva grande parte da jurisprudência a reconhecer a modalidade ad mensuram como aplicável, especialmente em relações de consumo.

Tolerância de 5% e opções do comprador

A legislação civil admite uma tolerância de até 5% de diferença entre metragem contratada e entregue, sem direito a reclamação — mas essa regra sofre mitigação em relações de consumo, quando a diferença gerar prejuízo concreto ao comprador.

Quando a diferença ultrapassa o razoável, o comprador pode:

  • Exigir a complementação da área (raramente viável em unidade já construída);
  • Exigir abatimento proporcional do preço (ação estimatória ou quanti minoris);
  • Rescindir o contrato com devolução integral (ação redibitória), em casos graves.

O prazo para essas ações é de um ano contado do registro do título aquisitivo, nos termos do art. 501 do Código Civil — sem prejuízo da aplicação dos prazos do CDC em relações de consumo.

Taxa SATI e comissão de corretagem — STJ Tema 938

Em 2016, o STJ julgou o Tema 938, fixando teses importantes sobre a cobrança da comissão de corretagem e da chamada taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária).

Comissão de corretagem — quando é válida

O STJ reconheceu a validade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nas vendas de unidades em regime de incorporação imobiliária, desde que:

  • O preço total da aquisição esteja previamente informado no contrato ou em documento anexo;
  • O valor da comissão esteja destacado com clareza, permitindo ao comprador saber exatamente quanto paga pela unidade e quanto paga pelo serviço de corretagem.

A ausência dessa transparência torna a cobrança abusiva e passível de restituição em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

SATI — em regra, abusiva

Quanto à taxa SATI (cobrança por "assessoria técnico-imobiliária" ou denominações equivalentes), o STJ fixou o entendimento de que, em regra, a cobrança é abusiva — por se tratar de serviço inerente à própria atividade de venda, sem contraprestação clara e autônoma ao comprador. Valores pagos a esse título são, em princípio, restituíveis.

Prazo para discutir

O prazo prescricional para pleitear a restituição é de três anos (art. 206, §3º, IV, do Código Civil, segundo o entendimento do STJ) a contar do pagamento. Em alguns casos, a jurisprudência tem aplicado o prazo decenal (art. 205), dependendo da fundamentação — é ponto a ser avaliado na análise individualizada.

Habite-se, averbação e entrega formal

A entrega do imóvel pronto não se resume à entrega das chaves. Envolve três marcos interligados: habite-se, averbação da construção no Registro de Imóveis e outorga da escritura definitiva.

O que o comprador pode exigir na entrega

A construtora só pode entregar formalmente a unidade após a emissão do habite-se pela prefeitura — documento que atesta a conformidade da obra com o projeto aprovado e as normas edilícias. Antes do habite-se, não se configura entrega regular, e o comprador pode recusar o recebimento ou receber sob ressalva.

A averbação da construção, por sua vez, é o ato registral que incorpora a unidade ao Registro de Imóveis, permitindo a outorga da escritura definitiva e a transferência da propriedade.

Recusa de outorga e adjudicação compulsória

Quando o comprador paga integralmente o preço e a construtora se recusa ou se omite em outorgar a escritura definitiva, o caminho é a ação de adjudicação compulsória, detalhada na página de Adjudicação Compulsória. A ação serve para obter judicialmente o registro da propriedade no nome do comprador, independentemente da colaboração da construtora.

É situação comum em construtoras em dificuldade financeira, que pagam as obrigações imediatas mas deixam pendente a regularização registral do empreendimento.

Construtora em recuperação judicial ou falência

Quando a construtora enfrenta dificuldades financeiras graves, o comprador fica em situação de risco específico — especialmente se a obra ainda não foi entregue.

Patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004)

A Lei 10.931/2004 criou o regime de patrimônio de afetação na incorporação imobiliária. Quando o empreendimento é submetido a esse regime (por opção da incorporadora e registro específico), o terreno, as obras em execução e os recursos recebidos ficam apartados do patrimônio geral da incorporadora.

Na prática, isso significa que, em caso de falência ou recuperação judicial da incorporadora, os bens afetados ao empreendimento não são arrastados para o processo — permanecem vinculados à conclusão daquela obra específica e à entrega das unidades aos compradores. É apontado como o principal mecanismo de proteção ao comprador em caso de dificuldade financeira ou insolvência da construtora.

Antes de fechar negócio, vale verificar se o empreendimento está submetido a patrimônio de afetação — a informação consta do memorial de incorporação e pode ser consultada no Registro de Imóveis.

Como o comprador é tratado no processo

Sem patrimônio de afetação, os créditos do comprador em face da incorporadora falida ou em recuperação seguem a ordem geral estabelecida pela Lei 11.101/2005. Créditos de devolução (rescisão) são tratados, em geral, como créditos quirografários — com baixa perspectiva de recebimento integral.

Em leilões de unidades financiadas por bancos no contexto de inadimplência do comprador ou recuperação da incorporadora, a discussão ganha contornos específicos, detalhados na página de Leilão Imobiliário.

Perguntas frequentes

Perguntas frequentes

A obra atrasou — posso pedir o dinheiro de volta imediatamente?

Não necessariamente. Se o contrato prevê cláusula de tolerância de 180 dias, é possível que o atraso atual ainda esteja dentro desse prazo — hipótese em que, em regra, não há mora da construtora. Ultrapassados os 180 dias sem entrega, o comprador passa a ter direito de escolher entre manter o contrato (com indenização pelo atraso) ou rescindir com devolução integral e imediata dos valores pagos, corrigidos, nos termos da STJ Súmula 543.

A rescisão não é automática nem unilateral: exige notificação formal à construtora e, na recusa ou silêncio desta, ação judicial de resolução contratual. Durante esse tempo, juros e correção sobre os valores pagos continuam a correr em favor do comprador. É importante documentar a mora — prazo contratado, data efetiva de entrega, comunicações trocadas — para instruir a medida.

O prazo de tolerância de 180 dias é sempre válido?

A cláusula de tolerância de 180 dias só é válida quando expressamente prevista no contrato, com redação clara e informação transparente ao comprador. Cláusulas abusivas, ocultas em letras miúdas ou que ampliem o prazo de tolerância para além dos 180 dias podem ser questionadas como nulas à luz do CDC.

O STJ tem reconhecido a validade da cláusula de tolerância, desde que respeitado o limite legal e respeitados os requisitos de transparência. Em contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, há discussão sobre a extensão e os limites dessa cláusula, com jurisprudência que admitia prazos inferiores. A análise depende do contrato específico.

Desisti da compra. Quanto a construtora pode reter?

Em contratos firmados a partir da Lei 13.786/2018, o teto legal é de 25% dos valores pagos (regra geral) ou 50% quando o empreendimento está em regime de patrimônio de afetação. Além disso, a construtora pode deduzir comissão de corretagem destacada em contrato, impostos reais, cotas condominiais vencidas e valor correspondente à fruição do imóvel (se o comprador já tiver recebido as chaves).

É importante saber que esses percentuais são tetos, não valores necessariamente devidos. Em contratos anteriores à Lei 13.786/2018, a jurisprudência do STJ tradicionalmente admitia retenção entre 10% e 25%, conforme o caso concreto. A devolução deve ocorrer em parcela única, em até 180 dias (sem patrimônio de afetação) ou em até 30 dias após o habite-se (com patrimônio de afetação).

A construtora cobrou "taxa SATI" na assinatura. É legal?

Em regra, não. O STJ, ao julgar o Tema 938, fixou o entendimento de que a cobrança de taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária) ou denominações similares é abusiva, por se tratar de serviço inerente à própria atividade de venda, sem contraprestação clara e autônoma ao comprador. Valores pagos a esse título são, em princípio, restituíveis.

O prazo prescricional para pleitear a restituição tem sido aplicado, em geral, como o trienal do art. 206, §3º, IV, do Código Civil. A depender do caso, pode haver aplicação do prazo decenal. A restituição pode ser em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC. O entendimento atual do STJ (Tema 929, EAREsp 600.663/RS) é que a devolução em dobro independe de comprovação de má-fé subjetiva do fornecedor — basta que a cobrança indevida tenha violado a boa-fé objetiva, cabendo à construtora provar engano justificável. A modulação de efeitos limita esse entendimento a cobranças realizadas após 30/3/2021.

Comprei o imóvel e encontrei defeitos — tenho quanto tempo para reclamar?

Depende da natureza do defeito. Para vícios aparentes (visíveis na entrega), o prazo é de 90 dias a partir do recebimento das chaves, nos termos do art. 26, II, do CDC. Para vícios ocultos, o mesmo prazo de 90 dias corre a partir do momento em que o defeito se manifesta.

Para defeitos relativos à solidez e segurança (estruturais), aplica-se o art. 618 do Código Civil: a construtora responde por cinco anos contados da entrega; descoberto o defeito nesse período, há 180 dias para propor a ação de resolução do contrato ou abatimento do preço, sem prejuízo de pretensões indenizatórias com prazos prescricionais próprios. A reclamação formal registrada obsta o curso do prazo decadencial até a resposta inequívoca da construtora.

A metragem entregue é menor do que a contratada — o que fazer?

O art. 500 do Código Civil garante ao comprador, na venda ad mensuram (em que o preço é calculado por metragem), três alternativas: exigir a complementação da área, pedir abatimento proporcional do preço ou rescindir o contrato. A legislação admite tolerância de até 5%, que pode ser mitigada em relações de consumo quando houver prejuízo concreto.

O prazo para essas ações é de um ano contado do registro do título aquisitivo, nos termos do art. 501 do Código Civil, sem prejuízo da aplicação dos prazos do CDC. Avaliações técnicas (laudo de medição) costumam ser determinantes para comprovar a divergência — e para calcular o abatimento proporcional devido.

Tenho direito a aluguel (lucros cessantes) pelo período de atraso?

O entendimento majoritário do STJ é afirmativo: em caso de atraso superior à tolerância contratual, o comprador tem direito a indenização por lucros cessantes, correspondente a um aluguel de mercado equivalente à unidade, pelo período de atraso. O dano é presumido — o STJ reconhece que a privação do uso ou da possibilidade de locação da unidade configura, por si, prejuízo ao comprador.

Há, contudo, controvérsia sobre a cumulação dos lucros cessantes com a multa moratória contratual. A jurisprudência tem se posicionado, em regra, pela impossibilidade de cumular as duas verbas quando têm a mesma natureza indenizatória pelo atraso. A escolha entre exigir o contrato (com indenização) ou rescindir (com devolução integral) também impacta o pedido.

A construtora entrou em recuperação judicial. Posso perder o imóvel?

O risco depende fundamentalmente de o empreendimento estar ou não submetido ao regime de patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004). Quando está, o terreno, a obra em andamento e os recursos do empreendimento permanecem apartados do patrimônio geral da incorporadora — o que significa que, mesmo em recuperação judicial ou falência, a obra continua e as unidades são, em regra, entregues aos compradores.

Sem patrimônio de afetação, o comprador de unidade ainda não entregue torna-se credor da incorporadora no processo, com posição quirografária em geral — com perspectiva mais frágil de recebimento. Já o comprador de unidade já entregue e quitada, com imóvel averbado, tem situação mais protegida. Em qualquer cenário, cabe análise da documentação e do estado da obra para avaliar o caminho mais adequado.

O habite-se ainda não saiu. A construtora pode me obrigar a assinar a entrega?

Não. O habite-se é condição para a entrega regular da unidade. Antes da sua emissão, a construtora não pode exigir que o comprador assine termo de entrega definitiva nem compelir o início da cobrança de encargos ligados à posse (cotas condominiais, IPTU proporcional). O comprador pode recusar a assinatura ou assinar com ressalva expressa.

A emissão do habite-se é obrigação da construtora e sua demora caracteriza descumprimento contratual, podendo ensejar indenização por atraso e até rescisão contratual em casos prolongados. Eventualmente, a entrega das chaves é feita antes do habite-se em acordo entre as partes — mas isso deve ser formalizado com clareza, preservando os direitos do comprador.

Fui cobrado por taxa de condomínio antes de receber as chaves. Devo pagar?

Em regra, não. A cobrança de cotas condominiais só se justifica a partir do momento em que o comprador tem a posse efetiva da unidade — o que se dá, em regra, com a entrega das chaves após o habite-se. O entendimento majoritário dos tribunais é que, antes disso, não cabe à construtora transferir ao comprador encargos da propriedade ou da posse que ainda não foi entregue.

Há discussões específicas quando o contrato prevê pagamento após a expedição do habite-se e o comprador atrasa a assinatura do termo de recebimento — hipótese em que a construtora pode sustentar que a mora seja do comprador. A análise individualizada da cronologia e da documentação é o que orienta o caminho.

A construtora se recusa a outorgar a escritura mesmo com o imóvel quitado. O que fazer?

O caminho é a ação de adjudicação compulsória, detalhada na página de Adjudicação Compulsória. Com o imóvel quitado e a construtora silente ou obstaculizando a outorga, o comprador pode obter judicialmente o registro da propriedade em seu nome, independentemente da colaboração da construtora.

Situação muito frequente em construtoras em dificuldade financeira, que cumprem obrigações imediatas (entrega das chaves) mas deixam pendente a regularização registral. A ação pode ser manejada com base em contrato particular com força obrigatória, mesmo sem registro prévio, conforme entendimento consolidado do STJ. A medida protege o comprador de riscos futuros — especialmente em caso de insolvência da incorporadora.

Glossário

  • Incorporadora — pessoa jurídica que organiza o empreendimento imobiliário: compra o terreno, registra o memorial de incorporação, vende as unidades na planta e se obriga a entregá-las prontas.
  • Incorporação imobiliária — atividade regulada pela Lei 4.591/1964, que envolve a construção de edificações em condomínio com alienação fracionada das unidades antes, durante ou após a conclusão da obra.
  • Memorial de incorporação — conjunto de documentos registrado no Registro de Imóveis, contendo projeto arquitetônico, especificações, memorial descritivo, tabela de áreas e condições da venda. É obrigatório antes do início das vendas.
  • Habite-se — documento expedido pela prefeitura após a conclusão da obra, atestando que a edificação foi executada conforme o projeto aprovado e está apta para uso.
  • Averbação — ato registral que incorpora a construção ao Registro de Imóveis, permitindo a emissão da matrícula individualizada de cada unidade e a posterior outorga da escritura definitiva.
  • Patrimônio de afetação — regime previsto na Lei 10.931/2004 em que o terreno, a obra e os recursos do empreendimento ficam apartados do patrimônio geral da incorporadora. Protege o comprador em caso de falência ou recuperação judicial.
  • Distrato — desfazimento consensual ou unilateral do contrato de compra e venda de imóvel na planta. A Lei 13.786/2018 fixou percentuais de retenção em favor da incorporadora em distratos por iniciativa do comprador.
  • Vício aparente — defeito perceptível à simples verificação no momento da entrega do imóvel (rachadura visível, piso mal assentado). Prazo decadencial para reclamação: 90 dias da entrega, pelo CDC.
  • Vício oculto — defeito que só se manifesta com o uso ou em condições específicas (infiltração sazonal, problema elétrico interno). Prazo decadencial para reclamação: 90 dias a partir do momento em que se torna perceptível.
  • Vício redibitório — defeito oculto que torna a coisa imprópria ao uso ou lhe diminui o valor, autorizando o comprador a pedir a rescisão do contrato ou abatimento do preço (arts. 441 e seguintes do Código Civil).
  • Lucros cessantes — indenização pelo que o comprador razoavelmente deixou de ganhar em razão do inadimplemento da construtora — em regra, equivalente ao aluguel de mercado da unidade pelo período de atraso.
  • Adjudicação compulsória — ação judicial para obter o registro da propriedade quando o vendedor se recusa ou se omite em outorgar a escritura definitiva, estando o contrato cumprido pelo comprador.
  • SATI — sigla para "Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária" — cobrança, em regra, considerada abusiva pelo STJ no Tema 938, por se referir a serviço inerente à venda sem contraprestação autônoma.
  • ***Ad mensuram × ad corpus*** — duas modalidades de venda: a primeira calcula o preço pela metragem (relevante para discussão de diferença de área); a segunda trata o imóvel como corpo certo, em que pequenas variações são toleradas.
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Este conteúdo faz parte do guia de Direito Imobiliário. Para outros temas relacionados, consulte também: Adjudicação compulsória, Compra e venda de imóveis, Condomínio edilício, Leilão imobiliário e Embargos de terceiro.

Conteúdo informativo atualizado em 2026. Não substitui a avaliação jurídica individualizada de cada caso concreto.

Este conteúdo é produzido pelo T. Lima & Advogados Associados, escritório com sede em Porto Alegre/RS, com atuação em direito do consumidor imobiliário, incorporação imobiliária e construtoras em recuperação judicial.

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