Direito Imobiliário

Compra e Venda de Imóveis

Comprar ou vender um imóvel entre particulares — proposta, sinal, escritura, registro, ITBI, vícios ocultos, evicção e os caminhos quando o vendedor sumiu.

Introdução

Comprar ou vender um imóvel costuma ser o negócio patrimonial mais importante da vida de uma pessoa. O valor envolvido é alto, a documentação é extensa e cada etapa — proposta, sinal, escritura, registro — produz efeitos jurídicos distintos. Erros em qualquer ponto podem custar caro e, em alguns casos, não são reversíveis.

Esta página reúne o que o comprador e o vendedor de um imóvel precisam saber sobre a compra e venda de imóveis entre particulares: como o negócio se estrutura, quais garantias a legislação oferece, o papel da escritura e do registro, os riscos do contrato de gaveta e os cuidados com ITBI, corretagem, vícios ocultos e evicção.

O recorte é específico: tratamos aqui de transações entre pessoas físicas ou envolvendo pessoa jurídica que não seja a incorporadora original da unidade — inclui, portanto, a compra de um imóvel usado ou de segunda mão. A compra na planta, diretamente com a construtora, envolve regime distinto (Lei 4.591/1964 e Lei 13.786/2018) e é tratada na página de Construtoras e Incorporadoras.

Como funciona a compra e venda de imóveis no Brasil

Proposta, promessa e escritura — três momentos do negócio

A compra e venda de um imóvel costuma passar por três documentos distintos, frequentemente confundidos.

A proposta é a manifestação inicial do interesse em comprar por determinado preço e condições. Quando aceita formalmente, vincula as partes nos termos dos arts. 427 a 429 do Código Civil. Serve, sobretudo, para registrar por escrito o que foi negociado verbalmente.

A promessa (ou compromisso) de compra e venda é um contrato preliminar. As partes se comprometem a celebrar o contrato definitivo em momento futuro — geralmente após a quitação do preço ou após o cumprimento de alguma condição (regularização da documentação, liberação de financiamento, entrega das chaves). Não transfere a propriedade, mas gera direitos obrigacionais entre as partes e, quando registrada na matrícula, produz direito real à aquisição do imóvel (CC art. 1.417).

A escritura pública de compra e venda é o contrato definitivo, lavrado em Tabelionato de Notas. Ainda assim, a escritura sozinha não transfere a propriedade: é preciso levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis competente e proceder ao registro na matrícula.

Título e modo — por que o contrato, sozinho, não transfere a propriedade

O Código Civil brasileiro adota a distinção entre título e modo. O contrato (título) cria o direito obrigacional. O registro (modo) realiza efetivamente a transferência da propriedade.

O art. 1.245 do CC é direto: a propriedade imobiliária transfere-se entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Antes do registro, o comprador tem direito de exigir a escritura e o registro do vendedor, mas ainda não é proprietário perante terceiros.

Essa diferença tem consequência prática importante. Enquanto a propriedade não for registrada, o imóvel continua em nome do vendedor. Se o vendedor alienar o mesmo imóvel a outra pessoa ou sofrer execução judicial, o comprador que dispõe apenas de promessa ou escritura não registrada pode ter dificuldades para proteger seu direito.

Escritura pública ou instrumento particular

O art. 108 do CC estabelece a regra geral: a escritura pública é essencial à validade de negócios que envolvam imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Para imóveis abaixo desse valor, admite-se instrumento particular.

Na prática, a esmagadora maioria dos imóveis urbanos exige escritura pública, e é por meio dela que a transação ocorre. Há exceções legais relevantes — notadamente a aquisição com financiamento bancário via alienação fiduciária, em que o contrato celebrado com a instituição financeira tem força de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38).

Registro no Cartório de Registro de Imóveis

O registro é o ato que efetivamente transfere a propriedade. Sem ele, o comprador tem apenas direito obrigacional — o direito de cobrar o vendedor para que formalize a transferência.

Para que o registro ocorra, o comprador precisa apresentar a escritura (ou instrumento particular, quando admitido), comprovar o pagamento do ITBI e atender às exigências do oficial registrador. Custas de escritura e registro seguem tabela regulada, no Rio Grande do Sul, pela Corregedoria-Geral de Justiça do TJ-RS.

Direitos e garantias das partes

Arras (sinal) — confirmatórias e penitenciais

As arras — popularmente chamadas de "sinal" — são o valor pago no momento da assinatura do contrato preliminar ou da proposta aceita. O Código Civil prevê duas modalidades com efeitos bastante diferentes.

As arras confirmatórias (CC arts. 417 a 419) são a regra quando o contrato não prevê direito de arrependimento. Funcionam como sinal de que o negócio está firmado. Se o comprador desiste, perde o valor pago. Se o vendedor desiste, devolve o valor em dobro. Além disso, a parte que sofreu o inadimplemento pode exigir a execução do contrato, inclusive com pedido de perdas e danos adicionais quando as arras não cobrirem integralmente o prejuízo (CC art. 419).

As arras penitenciais (CC art. 420) só existem quando o contrato prevê expressamente o direito de arrependimento. Nesse caso, a função é exclusivamente indenizatória: quem desiste perde ou devolve as arras (em dobro, se as recebeu), e o negócio termina ali. Não há direito a indenização suplementar nem a execução forçada do contrato.

A leitura atenta da cláusula de sinal é decisiva. Na dúvida, as arras são tratadas como confirmatórias.

Cláusula penal

A cláusula penal estipula antecipadamente o valor devido em caso de inadimplemento, dispensando a apuração judicial das perdas e danos. O entendimento majoritário dos tribunais admite a redução da cláusula penal quando manifestamente excessiva (CC art. 413), especialmente quando a parte já executou boa parte do contrato.

Cláusulas que acumulem retenção integral do sinal, multa elevada e juros onerosos podem ser revistas judicialmente conforme as circunstâncias do caso.

Vícios ocultos e redibitórios

O vendedor responde pelos vícios ocultos do imóvel — defeitos que diminuem seu valor ou o tornam inadequado ao uso, e que não eram aparentes no momento da compra. Os arts. 441 a 446 do CC regulam a matéria.

Diante de um vício oculto, o comprador pode optar entre (i) rejeitar o imóvel e pedir a devolução do preço pago (ação redibitória) ou (ii) aceitar o imóvel e pedir abatimento proporcional do preço (ação quanti minoris). Quando comprovada má-fé do vendedor, cabe ainda indenização por perdas e danos (CC art. 443).

Os prazos são decadenciais — ou seja, não se interrompem nem se suspendem. Segundo o art. 445 do CC, o comprador decai do direito em um ano, contado da entrega efetiva do imóvel. Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde (CC art. 445, §1º), o entendimento consolidado é o de que o prazo de um ano flui a partir da ciência do defeito, desde que o vício se revele em até um ano da entrega — extensão que pode levar o prazo total a cerca de dois anos da aquisição.

Problemas como infiltrações estruturais, vícios de fundação, invasões parciais, irregularidades ocultas de metragem e litígios não informados costumam enquadrar-se nessa categoria. A prova técnica por perícia de engenharia é frequentemente essencial.

Evicção — quando um terceiro reivindica o imóvel

Evicção é a perda do imóvel, no todo ou em parte, por decisão judicial que reconhece o direito de um terceiro. Acontece quando o imóvel pertencia a outra pessoa, tinha vício dominial não sanado, foi objeto de fraude ou estava gravado por direitos de terceiros não informados.

Os arts. 447 a 457 do CC asseguram ao comprador (evicto) o direito à restituição integral do preço, à indenização pelos frutos restituídos, pelas despesas do contrato e pelas perdas e danos, acrescidas de honorários advocatícios. A garantia contra a evicção é automática nos contratos onerosos — não precisa estar prevista em cláusula contratual — e subsiste ainda que a aquisição tenha ocorrido em hasta pública.

Cláusula que exclua a responsabilidade do vendedor pela evicção é admitida, mas só surte efeitos limitados quando o comprador assume expressamente o risco, conhecendo a situação (CC art. 449).

A melhor prevenção é o exame criterioso das certidões antes de fechar o negócio — em especial matrícula atualizada, certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias e certidões negativas dos vendedores. Ao ser citado em ação que possa levar à evicção, o comprador deve denunciar o vendedor à lide, sob pena de limitar o exercício de seus direitos.

Adjudicação compulsória — vendedor que se recusa a outorgar a escritura

Quando o comprador paga integralmente o preço e o vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva, a legislação oferece solução. A adjudicação compulsória é o instrumento pelo qual a vontade do vendedor é substituída para que a propriedade seja transferida ao comprador, bastando para isso a quitação do preço e a prova do contrato. Desde a Lei 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/1973), o procedimento pode ser realizado por via extrajudicial — diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com assistência de advogado — quando preenchidos os requisitos legais; persiste a via judicial para os casos em que o caminho extrajudicial não é cabível.

A Súmula 239 do STJ esclarece que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio da promessa de compra e venda — o que amplia significativamente a proteção do comprador com contrato não registrado. A matéria está detalhada em Adjudicação Compulsória.

Distrato e desistência entre particulares

Entre particulares, o distrato — isto é, o rompimento consensual do contrato — segue a autonomia das partes. Podem pactuar a restituição integral dos valores, a retenção de parte para cobrir despesas administrativas, multa contratual, atualização monetária e juros.

Quando há desistência unilateral sem previsão contratual, a parte prejudicada pode exigir a execução forçada do contrato, salvo quando as arras são penitenciais. Em qualquer caso, a forma como o contrato estruturou o sinal, a cláusula penal e eventuais condições suspensivas determina o resultado.

A judicialização costuma envolver duas teses: a parte que desiste pede restituição integral ou parcial; a parte que recebeu pleiteia retenção, multa e cobertura de perdas. O tratamento jurisprudencial leva em conta a boa-fé, o tempo de contrato e o que cada parte já executou.

Corretagem — comissão, responsabilidade e dever de informação

O corretor que aproxima as partes e viabiliza o negócio tem direito à comissão prevista em contrato ou, na falta, à usualmente praticada no mercado (CC arts. 722 a 729). O entendimento consolidado é que a comissão é devida quando o trabalho do corretor foi eficaz — ou seja, quando o resultado (o fechamento do negócio) se deve à intermediação, mesmo que a escritura seja lavrada em momento posterior.

Quem paga a comissão é questão de ajuste contratual. Em regra, no mercado brasileiro, cabe ao vendedor quando contrata o corretor para vender, e cabe ao comprador quando o contrata para buscar imóvel.

O corretor tem dever de informar as partes sobre aspectos relevantes do imóvel e do negócio — riscos conhecidos, limitações jurídicas, pendências aparentes (CC art. 723). A omissão ou a informação incorreta pode gerar responsabilidade civil, inclusive perda do direito à comissão.

Situações que exigem atenção adicional

Contrato de gaveta — riscos e regularização

Chama-se contrato de gaveta o acordo particular pelo qual o vendedor recebe o preço, entrega a posse e, quase sempre, se compromete a outorgar a escritura no futuro — mas o imóvel permanece em nome do vendedor. A situação é comum em transmissões antigas, em transferências de financiamentos habitacionais anteriores à alienação fiduciária e em aquisições de baixo valor em que as partes optaram por economizar com escritura e registro.

Os principais riscos são conhecidos: o imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor; o vendedor pode falecer e o imóvel entrar em inventário; o vendedor pode vender o imóvel a terceiro de boa-fé; herdeiros podem se opor à transferência. A demora em regularizar agrava o problema.

Caminhos de regularização existem, e o mais indicado depende do caso: escritura com comparecimento dos atuais titulares ou de herdeiros em inventário; ação de adjudicação compulsória quando a quitação e o contrato estão provados; em situações antigas com posse mansa e pacífica por tempo suficiente, a usucapião pode ser caminho viável.

Imóvel em inventário ou espólio

Quando o proprietário falece antes de a transferência estar concluída — ou quando o imóvel pertence a pessoa já falecida —, a venda depende do inventário. Em regra, o espólio só aliena imóvel com autorização do juiz do inventário (CPC art. 619, I), salvo situações específicas previstas na legislação.

Para o comprador, a atenção redobra: é preciso examinar quem são os herdeiros, se há testamento, se todos concordam com a venda e se há meação de cônjuge. A escritura pode ser lavrada por alvará judicial ou por meio do próprio formal de partilha, conforme o estágio do inventário.

Imóvel em condomínio pro indiviso

Quando o imóvel pertence a dois ou mais proprietários (condomínio pro indiviso — caso típico de heranças não partilhadas, sociedades imobiliárias informais ou casais), a venda da fração exige cuidado adicional. Tratando-se de coisa indivisível, a legislação confere direito de preferência aos demais condôminos (CC art. 504): antes de vender a terceiro, o condômino que deseja alienar sua parte precisa oferecê-la aos demais pelo mesmo preço e condições.

O desrespeito ao direito de preferência permite ao condômino preterido, no prazo decadencial de 180 dias a contar do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, depositar o preço e exigir a transferência da parte para si.

Promessa quitada e constrição judicial

Situação relativamente comum: o comprador paga o imóvel, recebe as chaves, mas nunca registra a promessa. Anos depois, o vendedor sofre execução em outro processo e o imóvel — que ainda figura em seu nome — é penhorado.

A Súmula 84 do STJ resolve a questão: é admissível a oposição de embargos de terceiro fundada em posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que sem registro. O comprador que quitou o imóvel pode demonstrar a posse e afastar a constrição, tema aprofundado em Embargos de Terceiro.

A prevenção, no entanto, é sempre mais segura: registrar a promessa — ou, melhor ainda, a escritura — assim que possível.

Financiamento com alienação fiduciária

Quando o comprador financia o imóvel junto a instituição financeira, a operação costuma envolver alienação fiduciária. O banco figura como proprietário fiduciário até a quitação; o comprador tem a posse direta e se torna proprietário pleno com a quitação do financiamento.

A inadimplência das prestações autoriza o banco a promover o leilão do imóvel, conforme procedimento da Lei 9.514/1997 — matéria detalhada em Leilão Imobiliário.

ITBI — fato gerador, responsabilidade e regime de Porto Alegre

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é tributo municipal cobrado na transmissão onerosa da propriedade. Em Porto Alegre, é regulado por legislação municipal específica, com alíquota vigente definida pelo Município.

A jurisprudência consolidada do STF e do STJ é firme no sentido de que o fato gerador do ITBI ocorre com a efetiva transmissão da propriedade — ou seja, com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, não antes. O entendimento fundamenta-se no art. 1.245 do Código Civil. Esse posicionamento foi reafirmado pelo STF, em fevereiro de 2021, no julgamento do Tema 1.124 de repercussão geral (ARE 1.294.969); o acórdão de mérito foi posteriormente cancelado por embargos de declaração em agosto de 2022 — a discussão segue em repercussão geral —, mas a jurisprudência dominante das duas Cortes superiores não foi alterada, tornando ilegítima a cobrança do ITBI antes do registro.

Quem paga o ITBI, na prática, é o comprador, salvo convenção em contrário. A guia é emitida pela Secretaria Municipal de Fazenda e o comprovante de pagamento é exigido pelo Cartório de Registro de Imóveis como condição para o registro.

Documentação mínima inicial

As listas a seguir representam a documentação mínima para uma triagem inicial da transação — não esgotam a análise. Cada operação exige exame técnico aprofundado, sob medida para o imóvel, o perfil das partes e as particularidades do negócio. Situações como imóveis em inventário, com pendências administrativas, com construção irregular, com co-proprietários, com débitos fiscais, em zonas de regularização fundiária ou objeto de processos judiciais reclamam diligências adicionais e, frequentemente, acompanhamento jurídico desde antes da proposta.

Sobre o imóvel

  • Matrícula atualizada (expedida nos últimos 30 dias)
  • Certidão de ônus reais e de ações reais e reipersecutórias
  • Certidão negativa de débitos de IPTU
  • Certidão negativa de cotas condominiais (unidades em condomínio edilício)
  • Habite-se ou carta de habitação da edificação
  • Planta aprovada, quando relevante
  • Certidão de situação fiscal imobiliária municipal

Sobre os vendedores — pessoa física

  • Documentos pessoais (RG, CPF, comprovante de endereço, certidão de casamento)
  • Certidões de distribuição cível, criminal e de execuções (Justiça Estadual, Federal e do Trabalho)
  • Certidão de débitos tributários federais (CND)
  • Certidão de protestos
  • Certidão negativa de interdição e tutela
  • Pacto antenupcial averbado, quando houver

Sobre os vendedores — pessoa jurídica

  • Contrato social ou estatuto com alterações consolidadas
  • Certidão simplificada da Junta Comercial
  • Certidões federais, estaduais e municipais
  • Certidões de distribuição em nome da pessoa jurídica e dos sócios administradores
  • Autorização societária para a venda, quando exigida pelo contrato social

Sobre os compradores

  • Documentos pessoais dos compradores
  • Documentação exigida pela instituição financeira, quando houver financiamento
  • Comprovação da origem dos recursos, em valores compatíveis com as exigências cartorárias

Legislação aplicável

  • Código Civil (Lei 10.406/2002) — regras gerais da compra e venda (arts. 481 a 532), contratos preliminares (arts. 462 a 466), arras (arts. 417 a 420), cláusula penal (arts. 408 a 416), vícios redibitórios (arts. 441 a 446), evicção (arts. 447 a 457), promessa de compra e venda (arts. 1.417 e 1.418), condomínio (arts. 504 e 1.314 a 1.330), corretagem (arts. 722 a 729) e aquisição da propriedade imóvel (arts. 1.245 a 1.247).
  • Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/1973) — regime de registro na matrícula do imóvel.
  • Lei 13.097/2015 (arts. 54 e 55) — princípio da concentração dos atos na matrícula: situações jurídicas não registradas não se opõem, em regra, ao terceiro de boa-fé que consulta a matrícula.
  • Lei 9.514/1997 — alienação fiduciária de bem imóvel, aplicável às operações financiadas.
  • Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) — incide em relações de consumo (tipicamente quando há vendedor profissional ou incorporadora), não no negócio entre particulares.
  • Legislação municipal de Porto Alegre — ITBI, conforme alíquota e regime vigentes.
  • Provimentos do CNJ e da Corregedoria-Geral de Justiça do TJ-RS — procedimentos notariais e registrais aplicáveis.
Perguntas frequentes

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre promessa de compra e venda e escritura definitiva?

A promessa é um contrato preliminar: as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo no futuro, geralmente após a quitação do preço ou o cumprimento de outra condição. A escritura pública é o contrato definitivo, lavrado em Tabelionato de Notas. Mesmo a escritura, sozinha, não transfere a propriedade — isso só ocorre com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Quando a promessa é registrada na matrícula, confere ao comprador direito real à aquisição do imóvel, oponível a terceiros (CC art. 1.417). A escolha por cada instrumento depende do momento do negócio: a promessa é usada enquanto há condições a cumprir (quitação, liberação de financiamento), e a escritura é lavrada na etapa final.

Paguei o sinal e desisti da compra. Posso reaver o valor?

Depende de como o sinal foi pactuado. Se as arras são confirmatórias — a regra quando o contrato não prevê direito de arrependimento —, a parte que desiste perde o valor pago em favor da outra (CC arts. 417 a 419). Se o vendedor é quem desiste, deve devolver o sinal em dobro. Se as arras são penitenciais, previstas expressamente no contrato, o valor se perde ou é devolvido em dobro e o negócio termina ali, sem direito a indenização adicional (CC art. 420). Em qualquer caso, cabe análise judicial quando a cláusula penal é excessiva (CC art. 413) e das circunstâncias concretas do rompimento. A leitura integral do contrato é essencial antes de qualquer decisão.

Descobri um vício no imóvel após a compra. Qual o prazo para reclamar?

Para vícios ocultos em imóveis, o prazo decadencial é de um ano contado da entrega efetiva (CC art. 445). Quando o defeito, por sua natureza, só pôde ser descoberto mais tarde, o prazo de um ano flui a partir da ciência do vício, desde que este se revele em até um ano da entrega (CC art. 445, §1º; Enunciado 174 da III Jornada de Direito Civil). O comprador pode optar entre devolver o imóvel com restituição integral (ação redibitória) ou mantê-lo com abatimento proporcional do preço (quanti minoris). Se houver comprovação de má-fé — vendedor que sabia do defeito e omitiu —, cabe ainda indenização por perdas e danos. A prova técnica, por laudo de engenharia, costuma ser fundamental. Para problemas aparentes (visíveis na vistoria) ou informados previamente, a legislação não confere o mesmo tipo de proteção.

O contrato de gaveta tem validade jurídica?

O contrato de gaveta tem validade entre as partes que o assinaram — é um contrato como outro qualquer, obrigando vendedor e comprador ao que foi ajustado. O que ele não faz é transferir a propriedade do imóvel. Como não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o imóvel permanece juridicamente em nome do vendedor. Para terceiros de boa-fé — credores do vendedor, novos compradores, o Fisco —, a transação pode não existir. Os caminhos de regularização variam conforme o caso: escritura com os atuais titulares ou herdeiros, ação de adjudicação compulsória quando o preço foi quitado, ou ação de usucapião em situações antigas com posse mansa e pacífica por tempo suficiente.

O vendedor sumiu e não outorgou a escritura. O que posso fazer?

Quando há contrato de compra e venda com preço quitado e o vendedor se recusa ou se ausenta, cabe a ação de adjudicação compulsória. Nela, o juiz substitui a vontade do vendedor e determina a transferência da propriedade ao comprador. A Súmula 239 do STJ firmou que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do contrato — o que protege o comprador mesmo sem a promessa averbada na matrícula. A prova essencial é a quitação do preço e a existência do contrato. A ação tramita na Justiça Estadual, no foro da situação do imóvel. O tema está detalhado na página de Adjudicação Compulsória.

Comprei um imóvel e um terceiro reivindica a propriedade. E agora?

A situação se chama evicção e está regulada nos arts. 447 a 457 do CC. Se um terceiro obtém judicialmente o reconhecimento do seu direito sobre o imóvel, o comprador (evicto) pode exigir do vendedor a restituição integral do preço pago, a indenização pelos frutos restituídos ao evictor, o reembolso das despesas do contrato (ITBI, escritura, registro) e as perdas e danos, incluindo honorários advocatícios. A garantia é automática nos contratos onerosos e subsiste ainda que o imóvel tenha sido adquirido em hasta pública. Ao ser citado em ação que possa resultar em evicção, o comprador deve denunciar o vendedor à lide para preservar plenamente seus direitos. A melhor prevenção continua sendo o exame criterioso das certidões antes de fechar o negócio.

Quem é responsável pelo pagamento do ITBI?

Na prática, o ITBI é pago pelo comprador, salvo ajuste em contrário no contrato. A legislação municipal define o contribuinte — em muitas cidades, incluindo Porto Alegre, é o adquirente. O fato gerador, segundo jurisprudência firme do STF e do STJ, é a efetiva transmissão da propriedade, que ocorre com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis — não antes. A guia é emitida pela Secretaria Municipal de Fazenda, e o comprovante de pagamento é exigido pelo Cartório de Registro de Imóveis como condição para o registro. A alíquota e a base de cálculo seguem a legislação do município onde o imóvel está localizado.

A comissão de corretagem é obrigatória? Quem paga?

A comissão de corretagem é devida quando há contrato de corretagem — verbal ou escrito — e o corretor realiza a intermediação de forma eficaz, resultando no negócio. Se o resultado útil decorre do trabalho do corretor, a comissão é devida ainda que a escritura venha a ser lavrada depois, com desistência temporária ou envolvimento direto das partes nas tratativas finais (CC arts. 722 a 725). Quem paga depende do ajuste contratual. No mercado brasileiro, em regra, o vendedor paga quando contrata o corretor para vender; o comprador paga quando o contrata para buscar imóvel. A comissão costuma variar entre 5% e 6% do valor da transação em imóveis urbanos, mas os percentuais são negociáveis. A omissão de informações relevantes pelo corretor gera responsabilidade civil e pode afetar o direito à comissão (CC art. 723).

Como verificar se o imóvel tem dívidas, penhoras ou outros ônus?

A principal fonte é a matrícula atualizada do imóvel — documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis em que constam todos os atos registrados, inclusive hipotecas, penhoras, usufrutos, cláusulas de inalienabilidade, averbações de ação e demais ônus reais. Complementam a análise as certidões de distribuição cíveis e trabalhistas dos vendedores, a certidão de protestos, as certidões fiscais e a certidão negativa de cotas condominiais. Desde a Lei 13.097/2015 (art. 54, com redação reforçada pelas Leis 14.382/2022 e 14.825/2024), vigora o princípio da concentração dos atos na matrícula: o terceiro de boa-fé que consulta a matrícula está, em regra, protegido contra situações jurídicas não averbadas, ressalvadas algumas hipóteses legais. Ainda assim, o exame das certidões pessoais dos vendedores continua recomendado.

A escritura particular vale? Quando o instrumento particular é suficiente?

O art. 108 do CC estabelece que a escritura pública é essencial à validade dos negócios que envolvam imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Abaixo desse valor, admite-se instrumento particular. Na prática, poucos imóveis urbanos ficam abaixo desse limite, de modo que a escritura pública é a regra. Há exceções expressas: contratos de financiamento com alienação fiduciária celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro da Habitação ou do Sistema Financeiro Imobiliário têm força de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38). Mesmo nas situações em que o instrumento particular é válido, o registro no Cartório de Registro de Imóveis continua sendo necessário para a efetiva transferência da propriedade.

Glossário

  • Adjudicação compulsória — ação judicial pela qual o juiz substitui a vontade do vendedor e transfere a propriedade do imóvel ao comprador que quitou o preço.
  • Alienação fiduciária — garantia pela qual o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor (em regra, instituição financeira) até a quitação da dívida; o devedor fica com a posse direta.
  • Arras — valor pago como sinal no momento da assinatura do contrato. Podem ser confirmatórias (regra, sem direito de arrependimento) ou penitenciais (com direito de arrependimento expressamente previsto).
  • Cláusula penal — disposição contratual que estipula antecipadamente o valor devido em caso de inadimplemento.
  • Distrato — rompimento consensual do contrato pelas partes.
  • Escritura pública — contrato lavrado em Tabelionato de Notas, exigido pela lei para a maior parte das transações imobiliárias (CC art. 108).
  • Evicção — perda do imóvel por decisão judicial que reconhece o direito de um terceiro; gera obrigação do vendedor de restituir e indenizar.
  • Habite-se — autorização emitida pelo Município declarando que a edificação foi concluída conforme o projeto aprovado e pode ser habitada.
  • Instrumento particular — contrato formalizado entre as partes sem intervenção de tabelião; admitido em imóveis abaixo do limite do art. 108 do CC e em situações específicas previstas em lei.
  • Matrícula — folha aberta no Cartório de Registro de Imóveis para cada imóvel, em que são registrados todos os atos que lhe dizem respeito.
  • Promessa (compromisso) de compra e venda — contrato preliminar pelo qual as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo. Quando registrada, confere ao comprador direito real à aquisição (CC art. 1.417).
  • Registro de Imóveis — cartório responsável pelo registro dos atos que afetam a propriedade imobiliária; é com o registro que se transfere a propriedade (CC art. 1.245).
  • Vício oculto (redibitório) — defeito não aparente que reduz o valor do imóvel ou o torna inadequado ao uso; gera direito à redibição do contrato ou ao abatimento do preço (CC arts. 441 a 446).
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Este conteúdo faz parte do guia de Direito Imobiliário. Para outros temas relacionados, consulte também: Adjudicação compulsória, Construtoras e incorporadoras, Embargos de terceiro, Leilão imobiliário e Usucapião.

Conteúdo informativo atualizado em 2026. Não substitui a avaliação jurídica individualizada de cada caso concreto.

Este conteúdo é produzido pelo T. Lima & Advogados Associados, escritório com sede em Porto Alegre/RS, com atuação em direito imobiliário, compra e venda de imóveis e contratos imobiliários.

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