Condomínio Edilício — Direitos e Deveres de Síndicos e Condôminos

Em regra, sim. A dívida condominial acompanha o imóvel (obrigação propter rem), conforme o art. 1.345 do Código Civil. O adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros. Por isso é indispensável exigir, antes da compra, certidão negativa de débitos condominiais. Encontrando-se débitos no ato da aquisição, o comprador pode negociar redução do preço ou exigir quitação como condição para a escritura. Depois de registrado o negócio, o comprador é legitimado passivo da cobrança — cabendo, se for o caso, ação de regresso contra o vendedor com base no que ficou estipulado no contrato.

Sim. O art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/1990 afasta a impenhorabilidade do bem de família quando a dívida é de cotas condominiais, e a jurisprudência do STJ tem se consolidado no sentido de que o próprio imóvel gerador do débito pode ser penhorado, mesmo quando for o único bem residencial do devedor. Em imóveis financiados com alienação fiduciária, o STJ tem admitido a penhora com citação do banco credor, embora o tema aguarde definição vinculante no Tema Repetitivo 1.266. A penhora não é automática — a execução segue um rito com prazos de defesa, e o devedor pode apresentar outros bens para satisfação, invocando o princípio da menor onerosidade.

Sim. A pretensão de cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, contados do vencimento de cada prestação, nos termos do art. 206, §5º, I, do Código Civil. Esse é o entendimento consolidado pelo STJ no Tema Repetitivo 949. Cotas vencidas há mais de cinco anos, contados do ajuizamento da ação, não podem mais ser cobradas — mas o direito material não se extingue quanto às prestações vincendas, que continuam devidas normalmente.

Sim, para regular as relações entre os condôminos e o condomínio. A Súmula 260 do STJ estabelece que a convenção aprovada, mesmo sem registro, é eficaz internamente. O registro em cartório serve para torná-la oponível a terceiros — por exemplo, compradores futuros que não participaram da deliberação original. Para cobrar um condômino, executar dívidas ou aplicar sanções previstas na convenção, o registro não é exigido. O condomínio deve, ainda assim, buscar a regularização registral para evitar questionamentos por novos adquirentes.

Não. O art. 1.336, §1º, do Código Civil fixa o teto de 2% para a multa por atraso no pagamento das cotas. Cláusulas de convenção que prevejam percentual superior são inválidas nessa parte — a multa é reduzida ao limite legal. Essa limitação se aplica apenas à multa moratória. Juros de mora e correção monetária continuam devidos. Desde a Lei 14.905/2024 (vigente desde 30/08/2024), na ausência de previsão expressa na convenção, aplicam-se aos débitos condominiais os juros legais do art. 406 do Código Civil — correspondentes à taxa Selic deduzida do índice de correção monetária (IPCA) — em substituição à antiga regra subsidiária de 1% ao mês. Honorários advocatícios contratuais, conforme decidido pelo STJ em 2025, não podem ser incluídos na execução movida pelo condomínio contra o condômino inadimplente.

Depende do que diz a convenção. Se o condomínio tem destinação residencial prevista e a hospedagem por plataformas digitais caracteriza atividade com alta rotatividade e oferta de serviços (como ocorre em muitos usos do Airbnb), o STJ tem admitido a vedação pelo condomínio. Convenções que proíbem expressamente a locação por prazo inferior a 90 dias também foram validadas pelos tribunais. Por outro lado, a convenção pode autorizar expressamente a hospedagem atípica, por deliberação de dois terços dos condôminos. A recomendação prática é verificar a convenção vigente antes de anunciar o imóvel em plataformas digitais e, havendo interesse do grupo, promover a alteração da convenção pelo quórum adequado.

A jurisprudência tem se consolidado no sentido de que cláusulas genéricas de proibição absoluta de animais são inválidas. O que se admite é a regulação proporcional e razoável: restrições de porte, circulação em áreas comuns, uso obrigatório de guia, limites de barulho. A análise é casuística: um cachorro de pequeno porte, que não causa perturbação e circula pelas áreas comuns de forma adequada, dificilmente será removido por decisão judicial, mesmo com convenção restritiva. Já animais que causem risco concreto — ataques, barulho permanente, falta de condições sanitárias — podem ser objeto de restrição específica, com notificação e, se necessário, ação judicial.

Sim. A ausência não impede o questionamento judicial. O condômino ausente pode pedir a anulação se houver vício formal (convocação irregular, pauta insuficiente, quórum não observado) ou vício material (deliberação ilegal ou abusiva, que viole direito essencial). O prazo para essa ação, em regra, é de três anos. Recomenda-se agir com rapidez, já que deliberações consolidadas no tempo e com atos de execução praticados (obras iniciadas, cobrança já feita, por exemplo) se tornam mais difíceis de desfazer. Antes de ir a juízo, é válido solicitar formalmente a revisão da decisão em nova assembleia convocada para esse fim.

A prestação de contas é obrigação legal do síndico (art. 1.348, VIII, CC). O condômino pode, individualmente, exigir a prestação por meio de notificação formal e, não sendo atendido, ajuizar ação de prestação de contas. Coletivamente, condôminos que representem um quarto das unidades podem convocar assembleia extraordinária para examinar a gestão e, sendo o caso, destituir o síndico. A destituição é deliberada pela maioria absoluta dos condôminos ou por quórum maior, se a convenção assim estabelecer. Se houver suspeita de apropriação de valores ou gestão temerária, além da destituição cabe representação criminal e ação de indenização.

Depende da natureza jurídica da vaga. Três situações possíveis:

- Vaga com matrícula autônoma: constitui unidade autônoma própria, com fração ideal, e pode ser vendida ou alugada separadamente — inclusive a terceiros, se a convenção permitir. - Vaga vinculada à unidade, com número determinado: é acessório da unidade, identificado no registro; vende-se junto com o apartamento e não pode ser destacada. - Vaga livre (uso por sorteio ou ordem de chegada): não há vinculação física; o direito é ao uso de qualquer vaga disponível.

A locação da vaga a pessoa estranha ao condomínio é, em regra, vedada, salvo autorização expressa da convenção. Entre condôminos, a cessão é livre, salvo regra em contrário.

O art. 1.336, IV, do Código Civil impõe a todo condômino o dever de não usar a unidade de maneira prejudicial à segurança, à saúde ou ao sossego dos demais. O caminho usual é escalonado: registro formal de reclamação junto ao síndico, com data e horário; notificação ao condômino causador, pela administração; aplicação de multa por descumprimento do regimento, se houver previsão; em situações persistentes, caracterização de comportamento antissocial (art. 1.337, parágrafo único), com notificação formal, assembleia e multa agravada. Além disso, o Boletim de Ocorrência por perturbação do sossego (art. 42 da Lei das Contravenções Penais) pode ser útil como prova. Em situações extremas, cabe ação judicial de obrigação de fazer cumulada com indenização.

Não. A jurisprudência é firme no sentido de que o inadimplemento não autoriza o condomínio a restringir o acesso do condômino às áreas comuns essenciais — elevadores, hall, escadas, corredores. Restrição desse tipo viola direito de propriedade e pode caracterizar constrangimento ilegal. Áreas de lazer não essenciais (piscina, salão de festas, academia) podem ter seu uso condicionado à regularidade perante o condomínio, desde que haja previsão expressa na convenção ou regimento interno e a regra seja proporcional. A providência correta do condomínio é a cobrança judicial com os instrumentos legais, não a restrição de acesso.

Em regra, não. O art. 1.335, III, do Código Civil condiciona o exercício do direito de voto à quitação das obrigações condominiais. O condômino inadimplente pode participar das discussões, mas não pode votar. A jurisprudência admite exceções em situações específicas — por exemplo, quando o débito está sendo discutido judicialmente com questionamento fundamentado, ou quando a própria assembleia delibera sobre a dívida do condômino. A análise é casuística.

Não. Obras voluptuárias (as que não têm finalidade de conservação nem aumento de utilidade, como reforma estética de áreas comuns) exigem quórum qualificado de dois terços dos condôminos, nos termos do art. 1.341, I, do Código Civil. Aprovação com maioria simples é insuficiente. A deliberação pode ser anulada por vício de quórum, mediante ação judicial a ser proposta pelo condômino que se sentir prejudicado. Importa distinguir: se a obra é necessária (conservação, segurança), o quórum é menor; se é útil (melhoria funcional), exige maioria dos condôminos; apenas as voluptuárias exigem dois terços. A classificação correta da obra é frequentemente objeto de controvérsia.

Depende do tipo de reforma. Alterações internas que não afetem a estrutura do prédio, a fachada ou as áreas comuns são de livre iniciativa do proprietário, bastando, em regra, comunicação prévia ao síndico e apresentação da ART/RRT do responsável técnico, conforme exige a Norma Técnica ABNT NBR 16.280 (obrigatória para reformas em edificações). Intervenções em elementos estruturais (vigas, pilares, lajes), em prumadas hidráulicas ou elétricas comuns, ou que afetem a fachada (cor, janelas, envidraçamento de sacadas, instalação de aparelhos externos) exigem autorização do condomínio — em alguns casos, pelo quórum de dois terços. Reforma executada sem autorização pode gerar embargo da obra, multa e ação de demolição.